Классный и старый

Рынок складской логистики Новосибирска переживает период стагнации. Отрасль сдерживают экономическая нестабильность, несовершенство городской транспортной инфраструктуры и низкая клиентоориентированность игроков. Тем не менее, рынок в ожидании роста.

По итогам 2012 года, объем рынка складской недвижимости Новосибирска достиг двух миллионов кв. метров (не включая неучтенные и незарегистрированные площади). Еще в начале 2010 года он составлял около 1,6 млн кв. метров. «В течение 2012 года рынок складской недвижимости Новосибирска развивался умеренно позитивно. В условиях сравнительно стабильной макроэкономической конъюнктуры, расширения деловой активности и повышения спроса рынок демонстрировал умеренный рост ключевых индикаторов. Так, в течение года наблюдалось увеличение количества сделок аренды и купли-продажи, рост ставок и стоимости объектов в среднем в горизонте 5–15 процентов в зависимости от локации, транспортной доступности, класса проекта, среднего размера предлагаемых площадей и ряда других характеристик», — отмечает аналитик УК «Финам Менеджмент» Максим Клягин.

Новосибирская логистическая инфраструктура остается наиболее развитой в Западно-Сибирском регионе. Это обусловлено географическим положением — город находится на пересечении основных транспортных путей с постоянно растущим грузопотоком. «И все же складская логистика сейчас в стагнации. Несмотря на значительный рост спроса на качественные складские площади в последние несколько лет, существует избыток предложения, что тормозит развитие рынка в целом», — говорит руководитель отдела складских и индустриальных помещений компании Jones Lang LaSalleПетр Зарицкий.

Дорогой и растущий

Самыми привлекательными для инвесторов и самыми дорогими для клиентов являются склады класса «А» — сооружения, призванные обеспечить наилучшие условия хранения любых типов груза. Предложения этого сегмента отличают высокие потолки (не менее 10 метров), позволяющие устанавливать многоуровневое стеллажное оборудование; регулируемый температурный режим и система вентиляции; расположение вблизи центральных магистралей; удобные подъезды; наличие железнодорожной ветки и, наконец, профессиональная система управления. Таких складов, по оценке директора по аренде в регионах Raven Russia Натальи Иголкиной, в Новосибирске порядка 11–15%. Альтернативные оценки экспертов доводят уровень класса «А» до 25% рынка.

«Обеспеченность качественными складскими площадями в Новосибирске составляет 0,35 квадратных метров на человека. Это примерно в два раза ниже, чем в Москве. Уровень вакантности качественных площадей находится на уровне 10–15%, новые площади, как правило, строятся под конкретных арендаторов», — констатирует Петр Зарицкий. Из крупных федеральных игроков в Новосибирске представлены PNK Group — проект «ПНК-Толмачево» общей площадью 144 тыс. кв. метров (к 2015 году планируется ввод еще 52 тыс. кв. метров) и Raven Russia — Логопарк «Обь» — 120 тыс. кв. метров. Другие крупные объекты — NLC «Сибирь», Логопарк «Толмачево» и «Сибирский грузовой терминал». В 2012 — начале 2013 года основной прирост объема качественных складских площадей Новосибирска, сдаваемых в аренду, дала первая очередь Логопарка «Толмачево» — 45 тыс. кв. метров и четвертая очередь склада «Сибирского грузового терминала». Учитывая, что последний вел строительство под конкретного арендатора («Лента»), количество площадей, сдаваемых в аренду, за год увеличилось не более чем на 110 тыс. кв. метров.

Активно ведется строительство складских площадей и под собственные нужды. Сданы склады «Сладомир Логистик Групп», ГК «Сибирский берег», компаний «Балтика» и «Марс». В марте 2013 года в Кировском районе Новосибирска логистический комплекс открыла компания «Белла Сибирь» — дочерняя структура Торуньского завода перевязочных материалов АО TZMO S.A. (Польша). Общая площадь складского центра семь тысяч кв. метров, стоимость — порядка 400 млн рублей. Компания «Глория Джинс» приняла решение построить на территории промышлен­но-логистического парка распределительный центр площадью 30 тыс. кв. метров и стоимостью два миллиарда рублей. Предполагаемый срок реализации проекта — 2015 год. Собирается открывать дистибуционный склад в Новосибирске и компания General Motors. Как заявили в компании, склад будет организован собственными силами концерна, а не на базе кого-то из дилеров. «Основными поставщиками спроса по-прежнему выступают компании оптовой и розничной торговли. По мере снижения доли вакантных площадей вновь начинает становиться актуальным вопрос дефицита предложения качественных складов, доля вакантных площадей в новых проектах формируется на низком уровне», — отмечает Максим Клягин.

«Конкуренция в сегменте складов класса «А» в Новосибирске все еще невысокая — в отличие, например, от Москвы. Очень немного складов, которые соответствуют как международным стандартам FMGlobal, так и, что наиболее важно, специ­фическим требованиям компаний-арендаторов. Готовность работать вместе с арендатором над техническими запросами до и после подписания договора аренды — одно из основных преимуществ в современных рыночных условиях. Лишь небольшое число девелоперов в Новосибирске могут предоставить подобный сервис. Это связано с отсутствием достаточного финансирования либо выбором кратко­срочной стратегии развития», — считает Наталья Иголкина. По итогам 2012 года Raven Russia сдала в аренду 125 тыс. кв. метров складских площадей в России, включая 30 тыс. кв. метров — в новосибирском комплексе Логопарк «Обь». Сегодня в аренду сдается 85% площадей комплекса.

Иголкина отмечает, что все чаще клиентами складов класса «А» становятся не крупные международные и федеральные компании, у которых на корпоративном уровне разработаны требования к качеству склада, а успешные новосибирские компании. Последним таким примером стало подписание договора между торговым оператором «Холидей Классик» и компанией PNK Group по аренде около 30 тыс. кв. метров в «ПНК-Толмачево». «Активное развитие торговых операторов в регионах влечет за собой рост спроса на качественные складские площади. В настоящий момент на ритейлеров приходится 34% в общем объеме спроса на склады в России. Сделка по аренде «Холидей Классик» помещений в «ПНК-Толмачево» является крупнейшей транзакцией в регионах в 2013 году», — заключил заместитель директора отдела складских и индустриальных площадей компании Jones Lang LaSalle Антон Алябьев.

Под снос

Неплохо чувствуют себя в Новосибирске и менее классные игроки рынка складской недвижимости. Наибольший спрос здесь на класс «В» (помещения, как правило, построены в соответствии с канонами логистики плановой экономики; высота потолков — от шести метров) и «С» (бывшие производственные помещения, овощехранилища и автобазы, изначально не приспособленные под складскую обработку; высота потолков — от четырех метров). В этих сегментах остаются свободными не более пяти–семи процентов площадей. Менее всего востребованы, но наиболее представлены на рынке помещения класса «D»: неприспособленные под складские нужды гаражи, подвалы, бомбоубежища, холодные ангары и сельскохозяйственные постройки.

По оценке Петра Зарицкого, класс «В» в общегородском предложении составляет девять процентов, а суммарная доля классов «С» и «D» приближается к 65%. «В целом в Новосибирске наблюдается нехватка качественных складских помещений. Доминируют предложения локальных девелоперов, которые перестраивают старые производственные помещения либо пристраивают к ним новые корпуса. Такие проекты ограничены по объему, не всегда могут удовлетворить запрос клиента по техническим характеристикам, качеству управления и возможности будущего роста бизнеса», — подчеркивает Наталья Иголкина.

Отличительной особенностью участников рынка складской недвижимости не «А» класса является недостаточная открытость. «Если в целом говорить о структуре арендной платы, то только у небольшого числа компаний работает схема «все включено», — рассказывает генеральный директор «TSC, лаборатория развития» Татьяна Аржаева. — Ценообразование, как правило, не отличается прозрачностью, открытостью и структурированностью. Работает принцип «приезжайте, поговорим», или «как договоримся». Часто отсутствуют базовые условия (утвержденная, продуманная ценовая политика) — называют цифры и смотрят на реакцию. Большинство компаний не владеют технологиями активных продаж, ограничиваясь пассивной ролью, ответами на вопросы».

Если склады класса «В» и «С» вполне востребованы рынком, то «D» эксперты рекомендуют ликвидировать как класс. «С финансовой точки зрения для повышения класса склада часто выгоднее снести старый объект и построить новое здание. Сегодня, чтобы выжить, владельцы помещений класса «D» вынуждены либо снижать цены «ниже плинтуса», либо вкладываться в масштабную реконструкцию, что часто экономически бессмысленно», — говорит директор по развитию Бизнес-парка «Южный» Елена Полукошко. В качестве примера низкоклассовых складских площадей в Новосибирске Татьяна Аржаева называет НАПО им. Чкалова (не менее 300 тыс. кв. метров) и Новосибирский завод конденсаторов (около 50 тыс. кв. метров).

Возросший аппетит

По оценке Елены Полукошко, за год арендные ставки на складскую логистику в Новосибирске выросли на 7–10%: «Это немного выше официальной инфляции (6,6% по данным Роскомстата), и существенно ниже реальной, которая, по неофициальным источникам, оценивается в разбеге от 20% до 33%». Так, в декабре 2012 года теплые склады в среднем сдавались по цене 240 рублей за кв. метр (не включая коммунальные услуги и электроэнергию), холодные — за 135 рублей. Наибольший рост цен зафиксирован в Первомайском и Калининском районах (18–21%), что объясняется началом активного развития восточного и южного направлений складских кластеров. Потенциал Первомайского района увеличивается с приближением ввода третьего моста в 2014 году. На 15%, по данным директора RID Analytics Елены Ермолаевой, выросла и средняя цена продаж производственно-складских помещений: от 13,5 до 15,9 тыс. рублей за кв. метр.

В отличие от нескольких предыдущих лет, когда самыми востребованными были площади от 100 до 500 кв. метров (в 2011 году спрос на них достигал 45%), в прошедшем году спрос сместился в сегмент 500–1000 кв. метров, более востребованными стали и площади в две тысячи кв. метров (см. график 1). Меньше всего предложений на рынке площадей в категории четыре тысячи кв. метров и выше. «По типам помещений структура спроса за год изменялась следующим образом: спрос на теплые склады вырос с 49 до 53%, спрос на холодные склады снизился в два раза (с 15 до 7%), хотя и остался выше показателей 2010 года (5%). Потребность в производственных площадях осталась на прежнем уровне (20%) (см. график 2).Спрос на земельные участки вернулся к потребностям 2010 года (5%), а на торговые и офисные помещения в составе складских комплексов увеличился на 2% (до 6%)», — констатирует Полукошко.

Инфраструктурный затык

Один из важнейших факторов, мешающих развитию складской логистики, — несовершенство городской транспортной системы, в частности, низкая пропускная способность дорог. «Большинство складских комплексов находятся в черте города и в тех местах, где (или на подъезде к ним) пробки — обычное явление. Это приводит к удорожанию логистики. Есть небольшое количество складских площадок, которые просто находятся в неудобных для логистики местах. Можно было бы предположить, что строительство складских комплексов на окраинах или за городом может решить данную проблему. Но это верно только для тех комплексов, которые являются транзитными — то есть товар на них прибыл и убыл, но не в новосибирские компании, а в другие регионы», — считает Аржаева.

Как результат, развитие складских кластеров будет ориентироваться на изменение транспортной сети города и строительство объездных трасс. «Колоссальным прорывом в текущей ситуации, конечно, будут значимые инфраструктурные объекты, находящиеся в данный момент на этапе строительства. Это и введение в эксплуатацию третьего автомобильного моста через Обь с развязками на правом и на левом берегах реки, и многоуровневая развязка на Южной площади. Если приоритеты не изменятся и строительство Восточного обхода будет и дальше развиваться в указанном темпе, то город наконец вздохнет полной грудью», — не сомневается Полукошко. В качестве других сдерживающих факторов развития складской логистики эксперты называют высокую стоимость земли и строительства в Новосибирске, экономическую нестабильность и бюрократические барьеры, встающие на пути нового строительства.

Экспансионистские настроения

При условии сохранения более или менее стабильной общей макроэкономической ситуации складская индустрия Новосибирска имеет потенциал для роста. «Фундаментально рынок остается ненасыщенным, и потенциал здесь, конечно, весьма высокий. В условиях роста деловой активности драйверы увеличения внутреннего спроса будут способствовать довольно быстрому росту сектора индустриальной недвижимости. В 2013 году объем предложения качественных складов в городе может вырасти на 100–150 тыс. квадратных метров», — прогнозирует Максим Клягин. Рост ожидается за счет открытия первой очереди логистического комплекса на восточном направлении (Пашинское шоссе) — реанимированный проект компании «Байт» (первая очередь предполагает 20 тыс. кв. метров, в перспективе еще 130 тыс. кв. метров), вторая очередь Логопарка «Толмачево» (100 тыс. кв. метров) и Западно-Сибирского терминала (40 тыс. кв. метров). Все это площади класса «А». О расширении присутствия на рынке в 2013 задумался и Бизнес-парка «Южный. «Мы планируем экспансию. В настоящее время разрабатываем концепцию, проводим консультации и ищем подрядчика для потенциального строительства. Учитывая состояние складского рынка города, конъюнктуру рынка и состояние экономики страны в целом, это решение было для нас непростым. На его принятие повлияли два фактора: изменение транспортной логистики города в ближайшее время, и наличие управленческого ресурса», — рассказывает Елена Полукошко, которая уверена в росте спроса на складские мощности своего комплекса после ввода третьего моста.

По мнению президента Союза транспорт­ников, экспедиторов и логистов Сибири (СТЭЛС)Сергея Максимова, в Новосибирске на годы вперед спрос гарантирован исключительно на качественные складские мощности, где предлагается не столько площадь под товар, сколько полный комплекс складских услуг. «Есть компании, которые просто строят комплекс и сдают его в аренду. Это сегодня не так востребовано, такие комплексы не загружены. А вот если на складе работает специализированный оператор, который принимает груз, складирует, собирает мелкие товарные партии для отправки конкретному поставщику — то такие склады не знают отбоя от клиентов», — делится наблюдениями Максимов. Востребованность в новых качественных мощностях складской логистики эксперт коррелирует с ростом оптовой торговли, которая близка к 10% в год. Особенно хорошие перспективы есть у новых складов с рефрижераторными мощностями.

«Эксперт Сибирь» №17-18 (373), 29 апр 2013