Имущественный sale

Фонд имущества Новосибирской области выставил на продажу объекты, находящиеся в собственности Новосибирской области. Корреспондент «КС» АЛЕКСАНДРА ЕВДОКИМОВА выяснила, какие объекты область планирует реализовать этой осенью и почему интерес к ним не столь высок, как ожидалось.

В конце августа Фонд имущества объявил о продаже областного имущества. В список вошли 13 объектов, находящихся в собственности Новосибирской области  и ожидающих новых инвесторов. Как сообщили корреспонденту «КС» в ГБУ НСО «Фонд имущества Новосибирской области», «на данный момент от потенциальных инвесторов не было подано достаточное количество заявок, поэтому департаментом имущества и земельных отношений Новосибирской области принято решение о продаже имущества иным способом. Таким образом, вместо аукциона, который должен был состояться 14 сентября, будет организована продажа посредством публичного предложения — торги, предусматривающие понижение стартовой цены. Их проведение запланировано на 22 октября.

Директор ГБУ НСО «Фонд имущества Новосибирской области» Михаил Мулин замечает, что «причиной отсутствия интереса к выставляемым объектам могли стать слабая информированность заинтересованных в их приобретении лиц и сезонность: летние месяцы — традиционно «мертвые» для сферы продаж крупных имущественных объектов».

Впрочем, в самом Фонде надеются, что принятие решения о продаже имущества посредством публичного предложения позволит реализовать большинство выставленных на продажу объектов, причем по ценам не намного ниже стартовых, то есть тех, которые были установлены в соответствии с отчетом независимых оценщиков.

Корреспондент «КС» изучил объекты имущества, выставленные на продажу, и выделил наиболее интересные из них.

Офис в центре за 5 миллионов

На продажу выставлено нежилое помещение общей площадью 90,8 кв. метра, расположенное на двух этажах по ул. Коммунистической, 43–45. Привлекательность этого объекта складывается исходя из его размещения — офисное здание находится в самом центре активной жизни Новосибирска — и цены — 4,99 млн рублей. Впрочем, как отмечает Михаил Мулин из Фонда имущества, «сложность объекта заключается в отсутствии парковки рядом со зданием, что, несмотря на привлекательное расположение, снижает его ценность в глазах инвесторов». «Принимая решение об установлении стартовой цены на этот объект, независимый оценщик учел только изношенность помещений в здании, отсутствие подъездных путей и парковочных мест не было принято во внимание, — говорит директор Фонда имущества. — Но, несмотря на это, начальная цена — около 5 млн рублей — является достаточно низкой. В соседнем здании по ул. Коммунистической, 50/2 цены на офисные помещения — порядка 100 тыс. рублей за кв. метр. В выставляемом на продажу здании по ул. Коммунистической, 43–45 цена за квадрат с учетом дисконта может составить около 55 тыс. рублей.

Управляющий партнер DSO Consulting Сергей Дьячков считает, что «предложенная цена более или менее адекватна рыночной. На самом деле при ставке аренды в размере 6,0–7,2 тыс. рублей в год (то есть 500–600 руб. в месяц) за кв. метр, включая НДС, капитализация этого офиса (7–9 номинальных годовых аренд) должна находиться в пределах 42–65 тыс. рублей за кв. метр. Предлагаемая Фондом имущества цена — 55 тыс. рублей — выше середины этого диапазона». Аналитик также отмечает, что «отсутствие парковки, скорее всего, учитывается в арендной ставке. Другое дело, что уже в ближайшие месяцы ставки аренды и цены объектов в этом местоположении могут снизиться ввиду общего ухудшения конъюнктуры рынка офисных объектов». Ни во что другое этот офис переделать невозможно, полагает господин Дьячков. С экспертом не согласна генеральный директор компании «TSC, лаборатория развития» Татьяна Аржаева, отмечая, что «объект можно использовать для размещения офиса, торговли, например шоу-рум, или небольшого уютного кафе с особым предложением. Для более конкретных идей необходимо посмотреть технические характеристики и возможности здания».

Земля в сосновом бору

Также Фонд имущества реализует земельный участок в 5,5 га с размещенным на нем комплексом объектов недвижимости в сосновом бору, в районе Нижней Ельцовки, по адресу: ул. 2-ая Моховая, 27а. Как пояснили в Фонде, «цена лота, в который включены участок с 18 объектами недвижимости, складывается с учетом стоимости корпусов, зданий и сооружений — 7,2 млн рублей и цены выкупа земельного участка — 40,8 млн рублей». При этом торги предусмотрены только по объектам имущества, то есть движение цены возможно лишь в отношении 7,2 млн рублей. А земельный участок под объектами будущий собственник обязан приобрести по установленной фиксированной цене — за 40,8 млн рублей.

Все объекты имущества, выставляемые на продажу в этом лоте, неоднородного типа — это жилые корпуса, трансформаторные подстанции, обеспечивающие основные здания энергетическими мощностями, и котельная. Ранее здесь размещались круглогодичный лагерь и реабилитационный центр. Сегодня «сюда может прийти новый собственник и принять любое решение по дальнейшей эксплуатации этого объекта, — считает Михаил Мулин, — в том числе использовать его под застройку индивидуальных жилых домов или строительство коттеджного поселка, после получения соответствующей разрешительной документации».

Таким образом, главная ценность этого объекта заключается в наличии земельного участка, а не в комплексе имущества как таковом. Если рассматривать этот лот в качестве площадки для проекта строительства жилых домов, то неоспоримым плюсом его становится наличие подведенных электрических и других мощностей (газовая труба и центральный водопровод), которые позволят снизить производственные затраты, по некоторым оценкам, до 40%. Как известно, основные затраты при малоэтажном строительстве «зарыты» в землю — электричество, газ, трубы, дороги.

Татьяна Аржаева из «TSC, лаборатория развития» в беседе с корреспондентом «КС» отметила, что этот лот представляет собой довольно интересное предложение. «У нас практически нет таких предложений, хотя спрос на них имеется, — говорит аналитик. — Немного далековато от воды, но все же в зеленой зоне».

Как замечают экспреты, на рынке недвижимости в Новосибирской области сегодня сложилась средняя цена за «сотку» земли с подведенными коммуникациями, которая составляет не менее 100 тыс. рублей. На реализуемом участке по ул. 2-ая Моховая стоимость земли под застройку жилых домов с учетом стартовой цены на земельный участок и объекты имущества в размере 48 млн рублей получается не более 87 тыс. рублей.

Сергей Дьячков уверен, что заявленная цена земли (7,4 млн рублей за га) в целом соответствует ее местоположению и оборудованности коммуникациями. Так, стоимость трехлетней аренды подобных участков под жилую застройку в отдаленных от центра Новосибирска местоположениях (именно эта трехлетняя аренда формирует большую часть «земельных» издержек ее покупателей-застройщиков), как правило, находится сегодня в пределах 7–9 млн рублей за га. На предложенной земле можно строить многоэтажное жилье или попробовать возобновить деятельность лагеря либо другого туристического объекта.

Санаторий «Доволенский» как готовый бизнес

На продажу выставлен пакет обыкновенных акций ОАО «Санаторий «Доволенский» со стартовой ценой 32 млн рублей. Новый собственник фактически приобретает 100% акций действующего санатория с укомплектованным штатом и всей имеющейся здесь инфраструктурой.

В качестве одного из негативных факторов приобретения этого объекта в Фонде имущества называют конкуренцию со стороны соседнего санатория «Краснозерский». В 2008 году он был также реализован Фондом через аукцион по цене 68,7 млн рублей, новый собственник за несколько лет смог значительно улучшить инфраструктуру объекта, модернизировать корпуса, привлечь новый поток жителей Новосибирска и ближайших районов области.

Как полагает Михаил Мулин, у «Доволенского» есть все шансы составить внушительную конкуренцию ближайшему «соседу» в Краснозерке, имея аналогичную лечебную базу и находясь в равном удалении от города. Но для этого необходимо привести здание в надлежащее состояние, а также заняться активным продвижением лечебно-оздоровительного учреждения в средствах массовой информации. По мнению главного бухгалтера санатория «Доволенский» Ирины Корниенко, объем инвестиций, необходимый для модернизации и вывод объекта на новый уровень в соответствии с современными стандартами санаторной деятельности, может составить не менее 100 млн рублей. На такой объем инвестиций ссылается и директор санатория Владимир Пономаренко, однако подмечает, что «санаторно-оздоровительная деятельность — не та отрасль, которая способна быстро приносить деньги собственникам бизнеса, поскольку потенциальные клиенты все чаще «смотрят» в сторону популярных и недорогих курортов Турции. Местные санатории не способны конкурировать с этим направлением. А с 2009 года у нас вообще наблюдается спад деятельности». Впрочем, господин Пономаренко также приводит пример действующего успешного санаторного бизнеса — башкортостанский «Янган-Тау», оборот деятельности которого составляет примерно 1 млрд рублей в год. Ежегодную выручку санатория «Доволенский» Владимир Пономаренко назвать отказался.

К безусловным минусам этого объекта один из экспертов «КС» — Татьяна Аржаева — также относит «советское наследие, низкую ориентированность на рынок, наличие конкурента в непосредственной близости». Сергей Дьячков замечает, что «Краснозерский» в свое время был продан по цене примерно 344 тыс. рублей за койко-место. «Доволенский» предлагается сейчас по стартовой цене примерно 230 тыс. рублей за койко-место. «Возможно, в процессе торгов стоимость последнего вырастет, — продолжает господин Дьячков. — Но надо понимать, что сегодня инвесторы таких объектов куда более осторожны, чем перед прошлой острой фазой текущего кондратьевского кризиса. Перепрофилировать же санаторий «Доволенский» ни во что другое уже не получится, он должен продолжать работать на историческом для себя рынке».

Киоски в Искитиме

Еще один готовый бизнес — сеть киосков ОАО «Союзпечать», состоящая из семи точек продаж в узловых точках города Искитима. Фонд реализует лоты по цене 572 тыс. рублей. Как объяснили корреспонденту «КС» в Фонде, стартовая цена назначена с учетом дисконта, который возник исходя из имеющегося у сети обременения в виде долгов перед налоговыми органами — всего в сумму 1,5 млн рублей. Фактически Фонд предлагает инвесторам купить семь киосков по средней цене (с учетом будущей расплаты с кредитором) примерно по 300 тыс. рублей. Если считать эти киоски очень маленькими магазинами (например, по 4–5 кв. метров), средняя стоимость получится в диапазоне 60–75 тыс. рублей за кв. метр. «Ясно, что определение стоимости таким образом весьма условно, но для торговых коридоров Искитима это очень даже высокие цены предложения», — замечает Сергей Дьячков. Впрочем, аналитик уверен, что «горячие головы», которые пожелают сделать из предложенной сети киосков «конфетку», найтись все же могут. Но им однозначно придется пройти трудный путь реорганизации бизнеса ОАО «Союзпечать».

Выбор у киоскеров небольшой — продавать печатную продукцию, табак, алкоголь и прочие сопутствующие товары в точках продаж. Как отмечают эксперты на рынке, на сегодняшний день «киосочный» бизнес не является прибыльным, особенно в свете последних законодательных инициатив, запрещающих в ларьках продажу спиртных напитков. По словам Татьяны Аржаевой, «сделать прибыльным киосочный бизнес сложно, но возможно — за счет интересной специализации, грамотного управления ассортиментом». Но, как правило, в таких форматах не хватает ни того, ни другого.

Континент-Сибирь, 17 Сентября 2012 г.