Кризис и его последствия

На вопросы отвечали представители компаний:

— Кривошапкин Вячеслав Геннадьевич, управляющий директор компании «Уникон»

— Васильев Руслан Михайлович, директор ООО «Капитал Инвест»

— Долгушина Марина, директор группы компаний «ОЛМА»

— Королева Ольга, руководитель отдела продаж компании «Дом-Строй»

— Мамошкина Елена Васильевна, заместитель директора по инвестиционной деятельности компании «СМУ-17»

— Директор «TS Consulting»

 

ВОПРОС 1 — Как отразился кризис на строительном рынке? Как отразился кризис на Вашей компании?

Кривошапкин Вячеслав Геннадьевич(Уникон): Финансовый кризис в разной степени затронул практически все строительные компании, в частности, это связано с сокращением программ кредитования и застройщиков и населения. В то же время есть и положительная сторона: текущая ситуация внесет коррективы на строительном рынке: уйдут случайные игроки, привлеченные высоким темпом роста стоимости квадратного метра, основная мотивация которых – получение сверхприбыли.

Главное, чтобы остались профессиональные строительные компании с высокой долей ответственности, для которых этот бизнес является основным.

Васильев Руслан Михайлович (Капитал Инвест): Основных последствий кризиса три. Во-первых, это снижение стоимости кв.м. жилья. Хотя резкого падения цен не будет – по объективной оценке реальных затрат на строительство (особенно в районах, удалённых от центра). Во-вторых, резкое уменьшение количества новых проектов – практически все проекты, не дошедшие до стадии начала строительства, будут заморожены, снизится число участников в тендерах по отводу земельных участков под строительство. Уже происходит массовый перенос сроков сдачи объектов, находящихся сейчас в начальной и средней стадии с заявленной сдачей в 2009 году. И, наконец, учитывая тот факт, что рынок ипотечного кредитования ушёл в глубокий застой, у желающих купить квартиры возникли большие сложности с получением ипотеки, т.е. купить квартиру для большинства людей будет ещё сложнее, чем раньше.

«Капитал Инвест» чувствует себя на рынке уверенно благодаря позитивному опыту реализации прошлых проектов: 1 и 2 очередь строительства ЖК «Бугринская роща», два 10-этажных жилых дома были сданы в запланированные сроки, объекты 3-й очереди, два 17-этажных жилых дома будут сданы в эксплуатацию до конца 2008 года. В них ещё остаются непроданные квартиры с удачными планировками, востребованные на рынке. Кроме того, после сдачи в эксплуатацию, квартиры получают статус вторичного жилья, на который получить ипотечный кредит даже в условиях кризиса значительно проще, чем на новостройки.

Основные сложности ожидают дома, срок сдачи которых предполагался на 2009 год. ЖК «ШЕСТЬ ЗВЕЗД» будет сдаваться поэтапно до 2012 года, первая очередь запланирована к сдаче в конце 2010. Поэтому у нас есть реальная возможность распределить силы и средства, чтобы, несмотря на кризис, закончить строительство в запланированные сроки.

 

Долгушина Марина (ОЛМА): Безусловно, кризис поставил сегодня в непростые условия работы все строительные компании. Ни для кого не секрет, что часть строительных компаний прекратили работу на своих объектах, и количество таких объектов со временем будет увеличиваться. Большим плюсом и существенным фактором развития нашего бизнеса в сегодняшних непростых условиях стала надежная поддержка нашего генерального инвестора, что позволило не снижать темпы строительства. Однако, несмотря на активные темпы строительства, печальным фактом остается очень малое количество реальных покупателей на квартиры. Интерес к нашим объектам, безусловно, присутствует. Очень многие клиенты приходят в наш отдел продаж, потому что видят, что работа на стройке не прекращается. Но не все готовы подписать договор и совершить покупку, т.к. срабатывает два фактора: отсутствие денежных средств (невозможность получения ипотеки, сложность с продажей имеющейся недвижимости) и наличие выжидательной позиции (что вызвано, в первую очередь, не совсем корректной информацией СМИ в отношении сложившейся на строительном рынке ситуации и прогнозов ее развития).

Королева Ольга (Дом-Строй): Безусловно, строительный рынок первым ощутил на себе все последствия финансового кризиса. Для Группы компаний «Дом-Строй» сокращение объемов и ужесточение порядка кредитования застройщиков не является проблемой, поскольку строительство наших объектов ведется без привлечения банковских кредитов, на средства акционеров и привлеченные средства участников долевого строительства. В настоящий момент мы сотрудничаем с различными банками в вопросах предоставления ипотечных кредитов для будущих жителей наших домов, на данный момент это Сберегательный Банк и Газпромбанк, и всегда готовы расширять это сотрудничество с целью предложения более выгодных условий нашим клиентам.

Мамошкина Елена Васильевна (СМУ-17): Общая ситуация на рынке недвижимости сейчас очень непростая. Наиболее сильно от последствий финансового кризиса пострадал рынок первичной недвижимости, он, как известно, очень тесно связан с кредитными ресурсами. Отразилось это и на нашей компании — около 85% строящегося жилья мы планировали реализовывать по схемам ипотечного кредитования. Сейчас же наши потенциальные покупатели получают отказы даже в уже ранее одобренных кредитах.

В сложившейся ситуации инвесторы не готовы вкладывать деньги в объекты, находящиеся на начальном этапе строительства и поэтому наиболее привлекательными становятся квартиры в сданных домах или в домах, находящихся на завершающей стадии строительства.

Все силы нашей компании в настоящее время направлены на завершение и досрочную сдачу уже строящихся объектов, несколько новых интересных проектов, строительство которых находится на начальном этапе, пришлось отложить до первого квартала 2009 года.

Директор TS Consulting: Кризис с его системностью и масштабностью заставил всех задуматься, независимо от степени устойчивости бизнеса. Девелопоры заняты поиском денег, в том числе и через продажу активов, оптимизацией, сохранением бизнеса. Покупатели откладывают покупку недвижимости до лучших времен, либо покупают вторичку или объекты на сдаче, где риски меньше.

 

ВОПРОС 2 — На сколько снизились продажи за последние пол года? Почему упал спрос?

Кривошапкин Вячеслав Геннадьевич(Уникон): Высокий темп роста стоимости квадратного метра наблюдался, пока банки вели агрессивную политику по ипотечным кредитам. Получить положительное решение было достаточно легко, а небольшая разница в цене вторичной и первичной недвижимости стимулировала спрос на строящееся жилье.

До 70% наших клиентов приобретали квартиры в строящихся домах благодаря ипотечному кредитованию. Финансовый кризис вынудил банки существенно снизить объемы кредитования населения, поэтому для многих квартира в новом доме стала просто недоступна.

Высокая стоимость квадратного метра ограничивает количество желающих.

Высокий спрос на новостройки может быть обусловлен ростом благосостояния населения, низкой стоимостью квадратного метра, либо снижением предложения. В настоящее время первые два фактора отсутствуют.

Сейчас происходит корректировка строительного рынка, которая приведет к сбалансированности спроса и предложения.

Мамошкина Елена Васильевна (СМУ-17): Как уже было сказано выше – основная причина снижения продаж это отказ банков работать по ипотечным программам на первичном рынке. Спрос остается на прежнем уровне, но нет возможностей для его реализации.

Директор TS Consulting: В среднем продажи упали в несколько раз. Правда, нужно понимать, что у каждой компании свой показатель — у кого-то побольше, у кого-то поменьше, для кого-то критично, а для кого-то еще терпимо. Причин падения спроса несколько и все они взаимосвязаны. Одна из них, но не самая главная, практическое отсутствие ипотеки. У каждого застройщика доля «ипотечников» в структуре клиентов была своя и зависела от класса объекты, цены, сбытовой политики. Другая причина – возросшие риски при покупке новостроек всвязи с экономическим кризисом. И здесь впору увязать репутацию компаний со словом «надежность». Третья – непроработанность системы маркетинга и сбыта. Целый ряд компаний не испытывая особых проблем с приемлемым денежным потоком на растущем рынке не задумывался о качестве работы и ресурсах данных направлений. В итоге сейчас сталкиваются с последствиями: новых клиентов нет, старые не доверяют либо недовольны, хотят забрать деньги, обсуждают проблемы компании на форумах и т.д.

ВОПРОС 3 — Что будет со строительным рынком, если кризис затянется?

Кривошапкин Вячеслав Геннадьевич(Уникон): Снизится количество квадратных метров жилья, ежегодно вводимого в эксплуатацию, уменьшится количество застройщиков и, как следствие, строящихся объектов.

Мамошкина Елена Васильевна (СМУ-17): Кризис сыграет определенную селекционную роль. В той или иной степени пострадают все строительные компании. Наибольшие шансы пережить кризис у тех, кто рассчитывает в основном на свои силы, а не на заемные средства.

Долгушина Марина (ОЛМА): Последствием затянувшегося кризиса однозначно будет дальнейший уход компаний – застройщиков со строительного рынка. Вести речь о дальнейшем снижении цен на строящуюся недвижимость не совсем корректно. Если говорить об уменьшении стоимости строительных материалов, следует иметь в виду, что эти новые цены отразятся только на тех квадратных метрах, которые будут построены. А если учесть, что строительство продолжается только на объектах с достаточно высокой степенью законченности, уменьшение стоимости строительных материалов незначительно отразится на уменьшении стоимости строящихся квадратных метров. Строительные компании в настоящее время, учитывая недостаток покупателей, предельно опустили цену продаваемых квадратных метров, приблизив ее к себестоимости. Та величина прибыли строительных компаний, о которой заявляется в СМИ, далека от реальности, по крайней мере, в нашем регионе. Очень часто некорректно сравниваются себестоимость строительства дешевого жилья и цена продажи дорогого. Также не учитываются дополнительные издержки, в частности, стоимость денежных средств, вкладываемых в строительство. Даже если объекты возводятся за счет собственных средств компаний, эти денежные средства также имеют стоимость в рамках конкретных проектов. С учетом вышесказанного, можно предположить, что какое-то время строители будут держать цены, заявленные на рынке в настоящий момент, однако по истечении этого периода цены начнут расти. Говорить о дальнейшем снижении цен, скорее всего, неправильно. Продавать ниже себестоимости строительные компании не будут, кроме тех, кто уже на грани банкротства. При глобальном сокращении объемов вводимого жилья наступит момент, когда спрос на жилье значительно превысит его предложение, что вызовет рост цен на рынке недвижимости.

Директор TS Consulting: Вариантов несколько: олигополия за счет слияний, поглощений, банкротств, смена расстановки сил, расширение присутствия федеральных игроков, усиление «госрегулирования» отрасли, сокращение объемов, темпов строительства и выравнивание их с реальным платежеспособным не спекулятивным спросом.

 

ВОПРОС 4 — Какие меры будет предпринимать Ваша компания, если кризис затянется на 1-2 года?

Кривошапкин Вячеслав Геннадьевич(Уникон): Строительная компания «УНИКОН» предприняла абсолютно все меры, для того, чтобы существующий кризис внес минимальные корректировки в нашу деятельность.

Мы входим в те проекты, где нам удалось добиться снижения себестоимости строительства и продажной стоимости жилья. Придерживаемся оптимальной, на наш взгляд, стратегии диверсификации источников финансирования. По одному из объектов у нас было 100%-ное проектное финансирование, по другому — частичное кредитование (около 40%), один объект мы построили только за счет участников долевого строительства, новый объект мы строим за счет собственных ресурсов.

Именно оптимальная структура источников финансирования позволила нам ощутить последствия кризиса в меньшей степени, нежели другим участники рынка. Кроме того, наша продукция достаточно ликвидна — мы строим доступное жилье в достойном месте.

Королева Ольга (Дом-Строй): — В условиях современного строительного рынка Группа компаний «Дом-Строй» сделает еще больший акцент на качестве вводимых объектов и будет уделять еще больше внимания придомовой инфраструктуре наших домов, для того чтобы выполнить обязательства перед людьми, заключившими договор долевого участия с нашей компанией, и полностью оправдать их ожидания в получении достойного жилья. В настоящий момент у нас есть сданный с опережением на полгода от проектного срока дом на ул.Выборной, в котором стали новоселами люди, благодарные нам за действительно качественное жилье. Строящийся сейчас дом по ул.Петухова строится с тем же максимально требовательным подходом ко всем строительным и отделочным процессам, сейчас построено более 90% конструкции объекта, что дает возможность уверенно утверждать, что мы надежная компания, выполняющая свои обязательства перед партнерами. К тому же наша строительная компания начинает продажу квартир в своих строящихся объектах только после получения всей разрешительной документации на объект и проведении всех необходимых подготовительных и испытательных работ на площадке, что дает возможность минимизировать риски. Приступая к строительству, мы имеем четкий план работ, производимых в определенные сроки, что позволяет нам оценивать временной диапазон до сдачи объекта и не только заявлять его потенциальным участникам долевого строительства, но и выполнять взятые на себя обязательства. Продажи квартир в наших объектах были открыты на этапе работы над фундаментом и конечно в тот период участниками долевого строительства становились люди, испытывающие высокий процент доверия к нашей компании, что мы и подтверждали дальнейшим ходом строительства.

Помимо этого, хотелось бы отметить, что мэром г. Новосибирска В. Городецким в начале этого года был вручен нашей компании диплом «За лучшую организацию строительной площадки, подготовку профессиональных строителей и качество строительно-монтажных работ»

Мамошкина Елена Васильевна (СМУ-17): Собственная производственная база, большой парк машин и механизмов позволяет нашей компании оказывать широкий спектр услуг в строительстве, поэтому большую часть своих доходов мы получаем за работу в качестве генподрядчика. Второй источник доходов — это деньги частных инвесторов. Мы не использовали кредитные ресурсы и лизинг, поэтому на настоящий момент не имеем долговых обязательств и рассчитываем пережить кризис без существенных потерь. Сотрудничество с мэрией и крупными постоянными заказчиками позволяет нашей компании и дальше развивать направление подрядных и генподрядных работ. В этом месяце мы планируем досрочную сдачу нового детского сада на ул. Энгельса, ввод в эксплуатацию которого позволит на треть покрыть потребность жителей Советского района в местах для дошкольников. Высокими темпами ведется строительство лабораторного корпуса «ННИИПК им. академика Е.Н. Мешалкина». Поэтому можно сказать, что развитие этого направления деятельности и максимальное использование собственных ресурсов компании тот «спасательный круг», который позволит нам удержаться на плаву.

ВОПРОС 5 — Какой Ваш прогноз по развитию ситуации на рынке недвижимости на ближайший год?

Кривошапкин Вячеслав Геннадьевич(Уникон): Жилье на первичном рынке продаваться в любом случае будет. Происходят миграционные процессы: из депрессивных зон люди бизнеса переезжают в зоны наибольшей деловой активности. Не нужно забывать о том, что жилой фонд в городе Новосибирске прилично устарел, много домов, которые практически выработали свой ресурс. Некую корректировку в принятии решении о смене жилья и места жительства сыграют, в том числе и городские пробки. Жилье будет постоянно продаваться, будет постоянный оборот и на первичном и на вторичном рынке жилья.

Наш прогноз: 2009 будет вносить корректировки в рынок недвижимости, квартиры будут понижаться в цене. Некоторые строительные компании, с учетом взятых на себя обязательств, будут вынуждены понижать стоимость в каком-то периоде времени.

В 2010 г. цена квадратного метра увеличится на 15-25% по отношению к сегодняшней цене.

Васильев Руслан Михайлович (Капитал Инвест): Пик кризиса, вероятно, придётся на весну 2009 года, а к осени произойдёт оживление рынка и выход в фазу роста. При этом на этапе оживления реальных, незамороженных объектов останется не так много, и при небольшом количестве предложений стоимость кв.м. возрастёт даже по сравнению с нынешним уровнем.

Королева Ольга (Дом-Строй): По нашему мнению, в течение шести месяцев рынок недвижимости будет находиться в состоянии стагнации, впоследствии ввиду уменьшения объемов вводимого жилья, следует ожидать очередного всплеска спроса и соответственно роста цен. Главным последствием этого кризиса будет укрепление позиций компаний, ориентированных на конечного потребителя, которые делают основной упор на качестве строительных объектов и всей сопутствующей инфраструктуры.

Мамошкина Елена Васильевна (СМУ-17): Делать какие-то прогнозы в настоящее время очень сложно, ситуация от нас не зависит, ясность скорее всего наступит к марту 2009 г.

Директор TS Consulting: Снижение объемов строительства и цен за кв.м.

 

ВОПРОС 6 — Цены на строительные материалы значительно снизились, как это отразится на себестоимости кв.м.?

Кривошапкин Вячеслав Геннадьевич(Уникон): Стоимость квадратного метра складывается из затрат, фактически произведенных за весь период строительства объекта. Сюда включается и стоимость земельного участка, и исполнение технических условий на подключение к инженерным коммуникациям, и само строительство. Земля сейчас стоит очень дорого, вопрос подведением коммуникаций к перспективным участкам комплексной застройки не решается. Поэтому существенного снижения себестоимости квадратного метра не будет.

Снижение стоимости на некоторые строительные материалы практически никак не сказывается на снижении себестоимости строительства, особенно для объектов, находящихся на завершающей стадии строительства. Кроме того, снижение цены строительных материалов предлагается в случае оплаты «живыми» деньгами, а большинство строительных компаний в силу трудностей с оборотными средствами просто не могут воспользоваться этим предложением.

Как ни странно, в том, чтобы цена квадратного метра не упала, заинтересованы, в том числе, и банки: если цена квадратного метра существенно падает, то снижается объем обеспечения по выданным ипотечным кредитам.

Королева Ольга (Дом-Строй): Безусловно себестоимость квадратного метра в строительстве корректируется в меньшую сторону, но не стоит ждать кардинального понижения, поскольку остаются затраты на освоение участка и коммуникации, а также стоит учитывать повышение стоимости заемных денег.

ВОПРОС 7 — Как выглядят затраты по себестоимости строительства 1 кв.м. в процентном соотношении?

Кривошапкин Вячеслав Геннадьевич(Уникон): Затраты по каждому объекты строительства рассчитываются индивидуально. Стоимость земельных участков существенно отличается в зависимости от месторасположения. Стоимость подключения инженерных коммуникаций по каждому объекту может также существенно отличаться. Поэтому выводить какое-то усредненное соотношение некорректно.

ВОПРОС 8 — Какие банки сейчас действительно выдают ипотечные кредиты?

Кривошапкин Вячеслав Геннадьевич(Уникон): Из 12 банков, с которыми мы тесно сотрудничаем, фактически, ипотечное кредитование стоящегося жилья осуществляет только Сбербанк. Но и он существенно снизил объем выдачи кредитов.

Кривошапкин Вячеслав Геннадьевич(Уникон): Затраты по каждому объекты строительства рассчитываются индивидуально. Стоимость земельных участков существенно отличается в зависимости от месторасположения. Стоимость подключения инженерных коммуникаций по каждому объекту может также существенно отличаться. Поэтому выводить какое-то усредненное соотношение некорректно.

Васильев Руслан Михайлович (Капитал Инвест): Из 13 банков, в которых аккредитована 3-я очередь строительства ЖК «Бугринская роща», в настоящее время ипотеку выдаёт Газпромбанк, Сбербанк РФ и «АК БАРС» банк. Однако сильно повысились ставки, сумма первоначального взноса возросла до 30% по кредитам и ужесточились условия их выдачи. Андеррайтинг заёмщика теперь стал более жестким и длительным, у Сбербанка займ до 750 т.р. можно получить только под поручительство двух физических лиц, а для получения большей суммы кредита необходим залог имеющейся недвижимости.

Мамошкина Елена Васильевна (СМУ-17): Работать на первичном рынке недвижимости заявляет готовность несколько банков, но реально работает только Сбербанк, однако контроль выдачи кредитов значительно ужесточился.

ВОПРОС 9 — На что обращать внимание выбирая квартиру в текущих условиях? Как определить надежность компании?

Королева Ольга (Дом-Строй): Сейчас самая надежная новостройка – та, которая действительно строится! Во-первых, у застройщика должны быть все необходимые разрешительные документы по объекту, во-вторых, договора долевого участия должны проходить обязательную регистрацию в органах юстиции, а в третьих и в главных, готовность дома должна быть не менее 50%, а ответственность застройщика должна подтверждаться динамикой строительства и открытостью для потенциальных покупателей.

Мамошкина Елена Васильевна (СМУ-17): Основные критерии выбора новостройки это репутация компании (не имеет ли она долговых обязательств) и то, на какой стадии находится строительство: предпочтение нужно отдавать сданным домам или домам, работы на которых выполнены как минимум процентов на 85. А перед принятием окончательного решения я бы порекомендовала потенциальным покупателям лично съездить на объект, посмотреть какими темпами идет работа, пообщаться с сотрудниками.

К предложениям по продаже новостроек по резко сниженным ценам нужно относиться очень осторожно. Продажа квартир ниже себестоимости однозначно приведет к долгострою, у компании, реализующей такую ценовую политику, просто не будет средств довести объект до завершения. Мы все прекрасно понимаем, что «бесплатный сыр бывает только в мышеловке».

Директор TS Consulting: Совет может быть только один: не поленитесь на протяжении двух месяцев ездить на стройплощадку и смотреть каким темпом, при помощи какого количества строителей идут работы на площадке, и какие именно работы.

www.investgrad.ru/novokuzneck/news.view.php?rec_id=2409