Первый блин

В Новосибирске создан первый рейтинг коттеджных поселков. По замыслу организаторов, его цель — четко дать понять девелоперам и потенциальным покупателям, кто есть кто на рынке. Однако не успели организаторы огласить итоги рейтинга, как через несколько дней результаты были пересмотрены. Скандальности мероприятию добавила и появившаяся информация о том, что поселки-лидеры напрямую связаны с организаторами и экспертным советом.

Правила игры

Идея проведения в Новосибирске рейтинга проектов коттеджных поселков принадлежит компании «МедиаКит» (издает журналы о недвижимости). Идею поддержали Сибирская гильдия управляющих и девелоперов (СибГУД), Новосибирский союз архитекторов и Торгово-промышленная палата. Проекты оценивались экспертным советом, в который вошли представители агентств недвижимости, Ростехинвентаризация, областного Управления  капитального строительства, архитектор и юрист. Озвученная организаторами цель рейтинга — систематизация стихийного рынка коттеджных поселков Новосибирска. «Это своего рода рейтинг надежности. Своей инициативой мы хотели сделать рынок более прозрачным как для девелоперов, так и для покупателей земельных участков, которые в большинстве случаев делают свой выбор, опираясь лишь на рекламные обещания», — комментирует координатор экспертного совета, директор компании «МедиаКит» Марина Решетняк.

Для участия в рейтинге отбирались коттеджные поселки с единой концепцией застройки, реализация которых находится на начальном или серединном этапе, и они не утратили актуальности для потенциальных покупателей. В результате из 60 проектов, которые были заявлены в последние годы, живыми и незаселенными организаторы рейтинга нашли вокруг Новосибирска (на расстоянии до 50 км) только 29.

Девелоперам этих поселков для объективной оценки было предложено представить описание проектов, копии разрешительных документов и фотографии, иллюстрирующие текущее положение дел на земельных участках. Если же компании отказывались предоставить информацию, организаторы рейтинга руководствовались данными из открытых источников. Правда, в этом случае к поселку применялся понижающий коэффициент в связи с возможной недостоверностью информации.

Все проекты были оценены по правовому статусу (владение/аренда земель, категория земель, вид разрешенного использования), состоянию инженерных коммуникаций (электроснабжение, газоснабжение, водоснабжение, канализация, состояние внутриквартальных дорог), инфраструктуре (удаленность от делового центра, торговых точек, природных зон отдыха, школ, детсадов, медучреждений), транспортному сообщению, наличию единой управляющей компании. Каждый параметр оценивался по определенной шкале от 10 до нуля. Например, если вид разрешенного использования земельного участка — индивидуальное жилищное строительство (ИЖС), то поселку присуждалось 10 баллов, если земли водного фонда — 1 балл; если есть электроснабжение более 10 кВт — 10 баллов, если менее 5 кВт — 6 баллов, а если только планируется — 0 баллов.

Интересно, что организаторы проекта предложили всем девелоперам как платное, так и бесплатное участие в рейтинге. «Стоимость платного участия — 25 тыс. рублей с одного проекта (если компания реализует сразу четыре проекта, то она должна была внести 100 тыс. рублей). За эти деньги мы предоставляли возможность присутствовать в качестве наблюдателя на совещаниях экспертного совета, рекламировать свои проекты (распространять рекламно-полиграфические материалы, проспекты, визитки) во время оглашения итогов рейтинга. Также компании получили бонус при размещении рекламы в изданиях «МедиаКит». Безусловно, отказ от платного участия никоим образом не влиял на результаты рейтинга», — объясняет Марина Решетняк.

Первые и последние

В результате самыми надежными проектами были признаны Золотая долина (946 баллов), Серебряный бор (915,2 балла), Green House (904,3 балла), Морской берег (839,3 балла) и Зеленая долина (789 баллов). Также в первую десятку попали поселки Жуковский, Новоалексеевский, Рич CLUB, Сады Семирамиды и Марусино. У девелоперов всех этих проектов по документам и фотографиям все хорошо с формой собственности на землю, с видом разрешенного использования (кроме Серебряного бора — дачное строительство), а также с коммуникациями, социальной инфраструктурой и близостью к деловому центру.

К наиболее сомнительным экспертный совет отнес поселки Квартал-12, Дубрава, Новониколаевский, Быстровка, Жемчужный и Индия (75 баллов). По словам организаторов рейтинга, все девелоперы проектов-аутсайдеров отказались предоставить документы и фотоотчеты. При этом авторы рейтинга убеждены, что реализация как минимум половины из заявленных в рейтинге коттеджных поселков более чем сомнительна. И чем ниже место в рейтинге, тем меньше шансов, что проект когда-нибудь воплотится в жизнь.
Рейтинг показал, что продавцы нередко предлагают под строительство жилых домов участки, юридическое назначение которых не предполагает такое использование. Например, Марусино, Тульская слобода (14-е место), Удачный, Эко-городок (16-е место) возводятся на землях с разрешенным использованием под дачное строительство, а Чкаловские дачи (11-е место) и Академический (12-е место) — под нужды садоводства и огородничества. Собственники этих проектов сейчас ведут работу по переводу земель под нужды индивидуального жилищного строительства. Однако процедура эта длительная, занимает не один месяц и даже год, юридическая же технология не отработана и очень запутана.

Например, член экспертного совета, специалист по земельно-имущественным отношениям, адвокат Юрий Гольдберг в настоящее время ведет дело, в котором жертвой оказался человек, купивший 4 га земли под жилищное строительство. «По документам оказалось, что целевое назначение этих земель — пчеловодство, а его домик значится под названием «омшаник» (помещение для зимовки пчел. — «КС»). Этот случай, конечно, не имеет прямого отношения к рейтингу. Но я уверен, что такие «омшаники» или «домики сторожа» по факту найдутся и в некоторых рассмотренных нами предложениях коттеджных поселков. В таких домах нельзя получить регистрацию, да и почта туда никогда не придет», — предполагает эксперт.

Сомнительные результаты

Как только стали известны результаты рейтинга, в адрес организаторов посыпались обвинения в предвзятости и необъективности. Обиженные участники рынка указывали на то, что первое место в списке надежных досталось проекту компании «ABC-офис», глава которой Олег Луговой в качестве президента СибГУДа был одним из организаторов рейтинга. Также проектом «ABC-офис» является поселок Рич CLUB (8-е место в рейтинге). Второе же место — у поселка, продажей которого активно занимается риелторская компания «Сибакдемстрой-Недвижимость»; управляющий ее Заельцовском офисом Игорь Зеленский был одним из членов экспертного совета рейтинга.

Другой любопытный факт: все поселки-лидеры воспользовались правом платного участия. «Мы этого не скрываем. Так получилось. Но не нужно в этом искать какой-то сговор или подтасовку фактов. Например, Зеленая долина ничего не платила и оказалась на 5-м месте, а Марусино — на 10-м», — поясняет Марина Решетняк.

Не менее интересно, что все лидеры рейтинга — элитные поселки со стоимостью земли от 200 тыс. рублей за сотку. Самые дорогие участки в Зеленой долине (5-е место) — 380 тыс. рублей за сотку. Причем готовый дом здесь стоит около 10 млн рублей. Для сравнения: лидер рейтинга Золотая долина предлагает сегодня участки по 240 тыс. рублей за сотку; участок в Марусино можно приобрести по цене 50 тыс. рублей за сотку. Самое же демократичное предложение на рынке коттеджных поселков — 10–15 тыс. за сотку.

«Как этот рейтинг может считаться объективным, если экспертная комиссия не посетила ни один из строящихся поселков?» — возмущается начальник отдела продаж ГК «Регион-Инвест» (поселок Удачный, 15-е место) Екатерина Борисовская.

«Совершенно бессмысленно делать рейтинг всех подряд, без разделения на категории поселков. Людям нужны разные участки. Одним — не дороже 500 тыс. рублей с коммуникациями, другим — только с управляющей компанией, третьим — только премиум-класса, с соседями определенного социального уровня. Нельзя в одном авторейтинге сравнивать КамАЗ и болид «Формулы-1», — убежден руководитель группы компаний «Народный проект» (реализует проекты Квартал-12, Новониколаевский, Быстровка и Индия) Андрей Головин. — Людям важно знать, есть ли у них соседи, сколько участков продано, сколько уже застраивается, сколько людей живет. Мы были очень удивлены, не увидев в рейтинге множества поселков — хотя бы тот же Солнечный в Кольцово. Там и асфальт, и все коммуникации, даже канализация, отопление и вода есть. И участков в продаже полно. И таких примеров с ходу могу насчитать десяток. По словам Андрея Головина, в поселке Индия в текущем году построено в 10 раз больше дорог и инженерных коммуникаций, чем в некоторых поселках, представленных в ТОП-3.

А начальник информационного отдела компании «Инвестор» (продает участки в поселке Чкаловские дачи, 11-е место) Галина Мажукина убеждена, что результат ее компании был бы выше, не откажись «Инвестор» от платного участия: «Мы участвовали бесплатно, никакие привилегии платного участия не использовали. Думаю, в случае платного участия результат был бы несколько другим. При этом какой-то особой пользы от рейтинга мы для себя не видим». По мнению опрошенных «КС» участников рынка малоэтажной недвижимости, первый рейтинг коттеджных поселков делался под конкретные элитные участки, которые ввиду их высокой цены и продолжающихся кризисных явлений в экономике сегодня почти не продаются.

В результате всего через несколько дней после оглашения результатов экспертный совет решился на их частичный пересмотр. Два поселка были вынесены за рамки рейтинга (Морозово и Лазурный — проекты «Фуд-Мастер-Консалтинга») по причине их завершенности и заселенности, а поселок Сады Семирамиды («Фуд-Мастер-Консалтинг») поднят с 14-го места на 9-е (выяснилось, что земля здесь все-таки находится в собственности).

Рынка нет

Директор по маркетингу и рекламе АН «Жилфонд» Александр Астахов убежден, что в Новосибирске рынка коттеджных поселков нет: «Он только формируется. Рейтинг показал, что наиболее защищены сегодня покупатели очень дорогих участков под коттеджное строительство. При этом мы наблюдаем явный провал реальных предложений в среднем и ниже среднего ценовых сегментах. Инвестиции сюда остаются достаточно рискованными. Более того, среднему классу сегодня интересно покупать не столько участки, сколько готовые дома с ценой от 5 до 8 млн рублей. Таких предложений на рынке нет. Есть халупы до 2 млн рублей или особняки от 8 млн».

Ожидается, что следующий рейтинг коттеджных поселков появится весной 2011 года. В нем организаторы планируют учесть все изменения, произошедшие в реализуемых сегодня проектах. «Кто не показал в силу разных причин документы в этот раз и, может быть, необъективно получил низкие баллы, сможет исправить ситуацию в следующем году. Это будет на пользу как отдельному девелоперу, так и рынку в целом», — убеждена Марина Решетняк.

«С необходимостью профессионального рейтинга мы согласны, готовы в нем участвовать. Но при условии, что он будет делаться честно, а не «ваяться» как конкретная заказуха. Первый же рейтинг вызывает недоумение и дискредитирует саму идею ранжирования проектов», — говорит Андрей Головин.

Континент Сибирь, №38 (680), Октябрь 2010 года