Прощание с каменным веком

Олег Носков, автор «Эксперт Сибирь», «Эксперт Урал»

Поддержка властями жилищного строительства должна подчиняться внятной и четко сформулированной государственной стратегии. Пока же наблюдаем только ситуативное реагирование на кризис, мотивированное сиюминутными интересами отдельных игроков.

Ситуация на строительном рынке хорошо описывается старинной поговоркой: «Пока гром не грянет, мужик не перекрестится». Зловещее слово «кризис», похоже, стало символом решающих перемен. Происходят они пока в отдельных головах, но все же прогресс наметился. Чем очевиднее нарастают проблемы, тем меньше остается иллюзий и у чиновников, и у девелоперов. При строгом подходе в этом нельзя не разглядеть позитива, учитывая, что именно иллюзии мешали многим игрокам рынка трезво оценить состояние строительного сектора. О кризисе в нем предупреждали давно, но только сегодня намечаются предпосылки для серьезного обсуждения этой темы при участии всех сторон — и аналитиков, и тех же чиновников, и девелоперов. Прогнозировать исход ситуации сейчас не берется никто. Но именно поэтому так необходимо выбрать верные ориентиры для решения проблемы.

Когда надежда умирает последней

«Мы, как всегда, с надеждой смотрим в будущее», — заявил на ноябрьской пресс-конференции в новосибирском городском Совете депутатов председатель комиссии по градостроительству Вячеслав Илюхин. При этом депутат как-то уж совсем нерадостно вздохнул. Однако произнесенные слова должны были, судя по всему, взбодрить общественность, показать, что муниципалитет держит руку на пульсе и готов принять серьезные меры для исправления ситуации. Как следовало из выступлений членов комиссии, до конца года новосибирские строители, несмотря на сложности, выдадут обещанный миллион квадратных метров жилья — больше, чем в прошлом году. Информация о том, кто обоснуется на этом миллионе «квадратов», осталась за кадром. О резком падении спроса официальные лица особо не распространяются. Зато с охотой рассказывают о решении местных властей выделить из городской казны миллиард рублей на покупку квартир в рамках программы по восстановлению ветхого и аварийного жилищного фонда. И хоть сами депутаты признаются, что для поддержания строительной отрасли это капля в море, намерения муниципалитета оцениваются как судьбоносный прецедент.

Несмотря на обнадеживающие заявления, тревожная тенденция осознается весьма отчетливо. Что стало тяжело, никто не скрывает, и это как-то диссонирует с предыдущими заявлениями официальных лиц. Еще полгода назад о грандиозных планах по развитию отрасли заявляли со всех трибун. Вспомним: в январе губернатор Новосибирской областиВиктор Толоконский поставил перед строителями задачу довести темпы строительства до нормы 1 кв. м на человека уже в этом году. Тогда же, в январе, девелоперы уверяли журналистов, что спрос на квартиры огромен, а потому, какими бы темпами ни росло строительство, цены все равно будут повышаться. Власти придерживались той же логики, вопреки клятвенным заверениям содействовать решению жилищной проблемы. Строительный департамент Новосибирской области прогнозировал бум и темпов, и цен одновременно. Начальник департамента Владимир Анисимов, выступая в апреле на научно-технической конференции в Новосибирском государственном архитектурно-строительном университете (Сибстрин), представил очень оптимистичный сценарий развития всего сектора. Судя по его докладу, ни одной объективной причины для сдерживания роста в строительстве не было совершенно.

Однако ближе к лету из официальных кабинетов зазвучали тревожные нотки. В июне при Совете депутатов Новосибирска создали специальную рабочую группу, призванную обратить внимание федерального центра на тяжелое положение отрасли. Тяжесть заключалась, по версии депутатов, в резком повышении цен на инертные материалы — цемент, кирпич, щебень, металл и даже песок. Как прокомментировал тогда ситуацию депутат Иван Митряшин, заместитель генерального директора ЗЖБИ-4 (Новосибирск), из-за резкого повышения темпов строительства наметился дефицит инертных материалов, цены на которые подскочили в несколько раз. На его взгляд, без вмешательства федеральной власти переломить ситуацию было бы невозможно, поскольку для этого требовались серьезные инвестиции в основное производство, включая раз­работку карьеров.

Буквально через месяц неожиданно нарисовалась другая картина: цены на материалы начали снижаться из-за резкого падения спроса. Все было ясно без слов: стройка останавливается. Осенью стал падать спрос на железо­бетонные изделия: в октябре — на 30%, в ноябре — уже на 50%. Как признался коллегам владелец одного из заводов  ЖБИ, недавно вложивший деньги в реконструкцию предприятия, «хоть в землю зарывай эти изделия — склады уже переполнены». Что будет дальше, никто толком сказать не может. Это непонимание будущего и настораживает больше всего.

В тисках порочного круга

Сегодня во всем принято обвинять финансовый кризис, который, по выражению некоторых девелоперов, стал для них «полной неожиданностью». По признанию генерального директора компании «Метаприбор» (Новосибирск)Владимира Мартыненкова, «ситуацию, что началась в августе-сентябре, мы, к сожалению, предусмотреть не смогли». Однако заметим, что финансовый кризис начался минимум год назад, тогда как проблемы в строительном секторе вызревали не один год. Как утверждает руководитель аналитической компании RID Analitics (Новосибирск) Елена Ермолаева, снижение активности на рынке недвижимости было отмечено еще в начале осени 2007 года. По ее словам, цены на жилье номинально не растут уже в течение года. В реальном же выражении — при учете инфляции — на первичном рынке произошло их снижение примерно на 9%. Иначе говоря, понять общую динамику не составляло особого труда. И о проблемах в строительстве начали писать еще до того, как грянул гром. В середине лета негативная тенденция просматривалась здесь столь отчетливо, что не уразуметь ее было просто невозможно.

Президент Союза строителей и инвесторов Сибири Михаил Фокинпризнался еще в августе: «К сожалению, мы потеряли дольщика. Эту проблему еще предстоит осознать». Речь, по сути, шла об оттоке частных инвестиций из жилищного строительства. Иначе говоря, застройщики получили тревожный сигнал задолго до обвала на фондовых рынках. Последствия вывести было нетрудно. Психологический настрой граждан на снижение цен не мог не сказаться на продажах. Ни для кого не было секретом, что для привлечения частных инвесторов застройщики сознательно разжигали спекулятивный спрос на жилую недвижимость, делая ставку на постоянный рост стоимости квадратных метров. Стимулирование продаж с помощью нехитрого рекламного слогана: «Покупай сегодня — завтра будет дороже!» — в краткосрочной перспективе давало, конечно, определенный эффект. Но в то же время нельзя было не понимать, насколько рискованно зацикливаться на подобных маркетинговых схемах.

Банки тоже вовлекались в эту игру, поскольку «необратимое» удорожание недвижимости повышало в их глазах ценность залога по ипотечным кредитам. То есть кредитные учреждения руководствовались той же логикой спекулятивных инвесторов. Однако бесконечно такая игра продолжаться не могла, учитывая, что реальных потребителей она совершенно не устраивала.

Постоянный рост цен, выгодный спекулянтам, сузил круг лиц, покупавших жилье для собственного пользования с помощью ипотеки. Никто как будто не удосужился соотнести стоимость квадратных метров с реальными доходами основной массы населения. Наращивать в таких условиях темпы строительства было просто самоубийственно. Однако только в этом году девелоперы стали осознавать всю остроту проблемы доступности жилья, но им приходится мириться с этим фактом, поскольку повлиять на платежеспособность населения сами они не в состоянии. По мнению директора TS Consulting (Новосибирск), «проблема доступного жилья не решается силами одних девелоперов. Даже частичная финансовая поддержка со стороны властей не приведет к серьезным улучшениям». На ее взгляд, необходимо рассматривать этот вопрос в контексте общей экономической ситуации. Ведь на фоне роста безработицы, снижения доходов — причем именно в сегменте «голубых и белых воротничков» — наличие ипотечного кредитования с ужесточившимися условиями не даст желаемого результата. «В этом случае, — считает руководитель, — государству придется не просто скупать квадратные метры, а принимать целый комплекс мер, в том числе решать проблему стабильной занятости населения и повышения уровня доходов».

Вывод из сказанного прост: жилищное строительство не подчинялось у нас никакой четкой, продуманной стратегии развития. Для девелоперов это был популярный сегмент рынка, где на волне благоприятной конъюнктуры они пытались по-быстрому «срубить бабки». Так, в принципе, работала вся наша экономика. Нынешняя суета застройщиков вокруг получения бюджетного финансирования только лишний раз подтверждает данную им характеристику. Самое интересное, что прозвучавшее со стороны властей предложение выкупить часть жилья по ценам, намного ниже рыночных (42–45 тыс. рублей за квадратный метр против 70–75 тыс., установившихся на новосибирском рынке), никого особенно не смутило. Застройщики готовы идти и на более жесткие условия — когда предлагается выкуп по себестоимости за счет бюджета каких-то 10% готового жилья. Даже этот мизер воспринимается как спасительная соломинка в волнах бушующего кризиса. То есть позиция игроков и на этот раз диктуется исключительно текущей ситуацией. Похоже, что и сама власть не­достаточно хорошо осмысливает перспективы.

Призрак коммунизма

Среди аналитиков ходят версии, будто государство специально обрушило рынок недвижимости, чтобы по дешевке прибрать к рукам активы строительных компаний. Именно так они комментируют намерения властей выкупать часть жилья за бюджетные деньги. Впрочем, сами игроки рынка не склонны публично обсуждать теорию заговора. Наоборот, сегодня они открыто выражают надежды на бюджетную поддержку. Некоторые идут еще дальше. Так, на круглом столе, проведенном 27 октября Сибирской Гильдией девелоперов и управляющих недвижимостью, генеральный директор компании «Эргоном» (Новосибирск) Игорь Болдыреввысказался так: «Хотим мы этого или нет, надо снова возвращаться к элементам административной экономики. Лучше сейчас возглавить этот процесс, чем ждать, когда нас затянет в водоворот весной следующего года».

Как бы мы ни относились к такому эпатирующему заявлению, оно наиболее точно отображает наметившуюся тенденцию в отношениях между властью и строительным бизнесом. Мы сейчас не говорим о существующей негласной опеке компаний со стороны чиновников. Дело в том, что сами подходы к управлению сектором целиком заимствованы из советской практики — возьмем отчетность по сданным квадратным метрам. Какой смысл в погоне за увеличением темпов строительства, если продажи подчиняются законам рынка? Наращивать производство в условиях падения спроса — это либо безумие, либо диверсия. В советское время такой упор на показатели был хотя бы логичен: государство само являлось и покупателем, и производителем, и инвестором.

Сегодня этой логики нет. Постановка перед частными игроками задачи по выполнению плана в большей степени напоминают отживший ритуал, чем продуманное административное решение. Частных игроков стимулирует рынок, а не государственные задачи. Если же государство выдвигает бизнесу такие условия, оно должно автомати­чески брать на себя часть обязательств, в том числе финансовых. Как раз в этом плане намерение властей выкупить у застройщиков небольшое количество жилья можно рассматривать как реальный прецедент такого совместного участия в решении социально значимых проблем, как робкую попытку хоть как-то простимулировать спрос за счет бюджета.

Было бы опрометчиво в этой связи изобретать всякие конспирологические сюжеты или скрупулезно перечислять корыстные мотивации обеих сторон. Безусловно, само решение властей является спонтанным и в какой-то степени непродуманным. Нельзя также отрицать, что оно не вписывается ни в какую долгосрочную программу и вообще не предполагает серьезного пути для выхода из кризисной ситуации. Все это так. Но именно сейчас, в этих непростых условиях появляется возможность структурировать сам процесс взаимодействия власти и строительного бизнеса в решении жилищной проблемы. Акция, предпринятая властями, ни в коей мере не должна носить характер разового благотворительного мероприятия. Чтобы действия осуществлялись системно, нужно исключить патерналистскую составляющую, все еще дающую о себе знать в поведении чиновников. Единственный способ этого добиться — законодательно утвердить меру и структуру государственного участия в осуществлении комплексной за­стройки.

Каждому — свое

Уже давно назрела необходимость законодательно утвердить классификацию жилья по социальным категориям. Категория жилья, в свою очередь, должна определять категорию застройки, категория застройки — определять степень бюджетного участия в рамках осуществления государственно-частного партнерства. Затем по этому принципу нужно проводить зонирование территорий, выделенных для комплексного освоения. Кроме того, необходимо четко определиться с параметрами жилья для каждой категории, поскольку условия его приобретения будут серьезно различаться. Невозможно, чтобы и в элитном, и в массовом сегменте действовали одни и те же правила, а проектировщики и застройщики ориентировались на некоего абстрактного «продвинутого» потребителя. Сегодня у нас все сваливают в одну кучу, а по сути — вынуждают осуществлять массовую застройку на условиях элитной. Например, использовать выкуп земельных участков через аукционы, строить коммуникации за счет частных инвестиций. При таких начальных условиях никакое жилье не будет доступным в стране, где средняя зарплата колеблется на уровне 14–15 тыс. рублей в месяц (в четыре раза меньше, чем в среднем стоит 1 кв.  м). С другой стороны, государству не имеет смысла дотировать элитный сегмент, однако при отсутствии утвержденной классификации могут появиться сомнительные проекты комплексной застройки, где под видом доступного жилья предстанут образцы заведомо дорогих престижных домов. Поэтому с унификацией пора покончить и законодательно утвердить соответствующие стандарты.

Отсюда вытекает еще один важный момент: государству стоит отказаться от порочной парадигмы квадратных метров, в которых у нас пытаются зафиксировать успехи строительства. Чем закончилась эта «метражная» бравада, сегодня видит каждый. Нужно ориентироваться на иные единицы измерения, где фиксируется участие самого государства. Например, вести речь о количестве освоенных территорий, числе поселений, где реально проживают граждане страны. Некоторые подвижки в этом направлении уже есть. Осталось придать данному процессу нормативный характер.

И напоследок. Необходимо поставить вопрос об уровне самих поселений, точнее — о качестве жилой среды, создаваемой застройщиками. Печально слышать, когда под комплексной застройкой некоторые чиновники и депутаты все еще подразумевают многоэтажные микрорайоны советского образца. Напомним: микрорайон — это застройка для бедных, «элитный микрорайон» — вообще нонсенс. В Советском Союзе данный тип поселений преобладал в силу того, что в милитаризованном государстве с неэффективной экономикой вопрос о качестве жизни отодвигался на задний план (хотя после сталинских коммуналок и бараков жизнь в обычной хрущевке могла показаться сказкой). Возобновлять тот же стандарт — значит неуважительно относиться к собственным гражданам. Мало того, нынешние много­этажные дома имеют ряд дополнительных изъянов. Например, плотность самой застройки возросла за счет увеличения этажности, а это неизбежно отра­зилось на благоустройстве территории: вместо детских площадок и озеленения во дворах возникли сплошные парковки.

Согласимся, что сегодня большинству граждан (даже достаточно успешных) выбирать практически не из чего. В то же время требования к качеству жизни у людей заметно выросли, и углубляющийся кризис их только обострит. Если не так давно человек отдавал за жилье немалые деньги только потому, что у него была такая возможность, то теперь — ввиду снижения таких возможностей — он будет тщательнее осмысливать, за что он платит. Поэтому нет никаких сомнений, что при благоприятном исходе в нашей стране резко повысится спрос на современное индивидуальное жилье — экономичное и технически оснащенное. По мере роста благосостояния количество желающих жить в кирпично-бетонных муравейниках начнет снижаться. Это — путь цивилизованных стран. Поэтому властям и застройщикам необходимо уже сейчас разобраться с приоритетами, чтобы не наплодить очередных никому не нужных новостроек.