Размер не имеет значения

Кризис 2009 года сломал устоявшиеся стереотипы в строительной отрасли. Некоторые вчерашние «колоссы» оказались на глиняных ногах, а устойчивые, но до поры невзрачные середнячки, наоборот, дерзко вырвались на топовые позиции. Именно благодаря их надежности по итогам кризисного года строительная отрасль Новосибирска не провалилась, а показала результат 815 тыс. кв. м жилья — существенно выше планировавшегося. Кризис научил экспертов оценивать строительные компании, используя по сути две шкалы: «крупный игрок строительного рынка» и «надежный застройщик». Начинающийся строительный сезон–2010 покажет, какой из этих критериев окажется ценнее в посткризисных реалиях.

Новосибирск

За последние три года только трем компаниям удалось удержаться в Топ–10. Безусловное лидерство принадлежит компании «Энергомонтаж». Если в 2007 году онасдала в эксплуатацию 34,1 тыс. кв. м жилья (3-е место), то в 2008 году — 112,7 тыс. кв. м (1-е место), а в прошлом году — 101,3 тыс. кв. м (1-е место). На втором месте по стабильности ввода объектов в эксплуатацию стоит «Дискус ПЛЮС». В 2007 году эта компания сдала 48,6 тыс. кв. м жилья (2-е место), в 2008-м — 51,7 тыс. кв. м (4-е место) и в 2009 году — 23,2 тыс. кв. м (7-е место). И замыкает лидерскую тройку в статистике стабильных показателей

Краснообск.Монтажспецстрой». В 2007 году эта компания сдала в эксплуатацию 32,2 тыс. кв. м (4-е место), в 2008-м — 19,3 тыс. кв. м (9-е место) и 48,4 тыс. кв. м (2-е место) — в прошлом году. А «Стройинвестпроекту» удалось войти в число лидеров (причем стабильно удерживая 6-е место) только в последние два года. В 2008 году эта компания сдала 24 тыс. кв. м, а в 2009-м — 25,9 тыс. кв. м.

Еще четыре крупные компании продемонстрировали стабильность ввода объектов в эксплуатацию в докризисное время, но исчезли из Топ–10 2009 года. Так, компания «Сибирь-Развитие» в 2007 году ввела в эксплуатацию 80 тыс. кв. м (1-е место), «упав» в 2008 году на второе место с результатом 95,4 тыс. кв. м. Далее следуют МЖК «Энергетик» с результатами 27 тыс. кв. м (2007 год, 6-е место) и 57 тыс. кв. м (2008 год, 3-е место); «НовосибирскСтройМастер» — 21,6 тыс. кв. м (2007 год, 7-е место) и 23 тыс. кв. м (2008 год, 7-е место) и «НовосибВУЗСтрой» — 18,1 тыс. кв. м (2007 год, 9-е место) и 18,9 тыс. кв. м (2008 год, 10–е место).

В целом лидерами кризисного 2009 года стали или малоизвестные компании (ЗАО «СД Альфа Капитал» — 36,9 тыс. кв. м, 3-е место) и ЗАО «ЮСИТЕК» (16,8 тыс. кв. м, 10-е место), или компании, которые недавно вышли на крупную площадку (ООО «КПД «Газстрой»).

«Наибольшую стабильность показали те компании, которые специализировались на массовом строительстве жилья класса «эконом». Именно такое жилье подпадало под программы государственных закупок, что существенно облегчило существование таких компаний во время кризиса. Также повезло тем, кто вошел в кризис с объектами на завершающих этапах строительства, не имея при этом недавно начатых проектов», — комментирует ситуацию руководитель аналитического центра ЗАО «Сибакадемстрой Недвижимость» Федор Голованов.

Стабильные — не всегда крупные

По мнению директора компании TSC Татьяны Аржаевой, критерием стабильности для строителей является далеко не один показатель — количество принятых мэрией в эксплуатацию квадратных метров. «Показателей надежности и стабильности строительных компаний достаточно много. Это и срок работы компании на рынке. Чем больше история компании, тем выше ее авторитет. Это и количество сданных в эксплуатацию объектов. Здесь интересна динамика работы. Далее — сколько объектов (и квадратных метров) находится в данный момент в работе компании, то есть и на этапе строительства, и на этапе проектирования. Важны и темпы строительства, особенно сегодня, в условиях экономического кризиса. Полного цикла эта компания или нет. Например, если в рамках структуры есть проектная мастерская, оконное предприятие, кирпичный завод или производство ЖБИ-изделий — это огромный плюс», — перечисляет госпожа Аржаева. Также в качестве критериев надежности строительной компании эксперты называют уровень взаимодействия с госструктурами и кредитными учреждениями, уровень менеджмента и маркетинговую активность. Но, пожалуй, самыми важными критериями являются качество работ и соблюдение сроков строительства.

Соотнося общепринятые экспертами рынка недвижимости критерии надежности с реальными новосибирскими застройщиками, Татьяна Аржаева так определяет лидерскую десятку: компания номер один — ПСК «Сибирь (в него входит «Сибирь-Развитие»). Второе место — «Энергомонтаж». Третье место — «Дискус ПЛЮС». Четвертое место — «Краснообск.Монтажспецстрой». Замыкает первую пятерку СК «РУСЬ», компания, которая известна не масштабами строительства, а качеством. Далее следуют холдинг «СтройМастер» (в него входит «НовосибирскСтройМастер»), Первый строительный фонд (в него входит МЖК «Энергетик»), «Союз-10», «Кварсис» и «ПТК–30» (эта компания заняла 10-е место в 2007 году с результатом 17,8 тыс. кв. м).

У руководителя АН «Жилфонд» Сергея Ежака совсем другой Топ–10. «Прежде всего я бы выделил компанию «РУСЬ», которая и строит качественно, и сдает объекты вовремя. Пожалуй, это лидер в категории «надежная строительная компания» в Новосибирске. Хорошо строит «Стройхолдинг» (в 2008 году компания заняла 8-е место с результатом 22 тыс. кв. м. — «КС»). Объекты сдает вовремя, активно строит и в кризис. Далее — «Дискус ПЛЮС». Хорошая динамика строительства. Радуют темпами ввода объектов в эксплуатацию и активностью строительства «Стройтрест–43» (вошел в Топ–10 в 2007 году, результат — 20,6 тыс. кв. м, 8-е место. — «КС»), «Краснообск.Монтажспецстрой», «Сибакадемстрой», «Энергомонтаж», «Союз–10», «ЭКО-Воздух», «Вертикаль». А вот, например, ПСК «Сибирь», несмотря на хорошие темпы строительства, высоким качеством похвастаться не может», — отмечает господин Ежак.

Вызывают вопросы

Немало в Новосибирске и компаний, которые выпали из числа надежных застройщиков. По данным антикризисной группы «Дольщики застроек и банковские вкладчики», список «проблемных» жилых домов включает в себя 29 объектов, принадлежащих 17 строительным компаниям. На этих объектах стройка остановлена. Среди крупных застройщиков в перечне значатся «Уникон» (занял 5-е место в 2008 году с результатом 50,6 тыс. кв. м) и «Метаприбор». Лидерами по числу недостроенных домов являются ЗАО «СУМЕТ» — четыре дома и ООО «ЭСК «Альянс-строй» — четыре дома. За ними следуют ООО «Сумет.Сибирь.Плюс» — два дома и ОАО «НЗК» — два дома.

«Ситуация еще очень далека от стабильной. Мы постоянно мониторим рынок и видим, что на целом ряде объектов или вообще строительство остановлено, или делается вид, что работа идет. Но три копошащихся на стройке человека — это видимость», — констатирует Сергей Ежак. По его мнению, оживления на новосибирском строительном рынке можно ожидать не ранее осени: «Не готов сказать, когда будет пройдена грань, когда спрос превысит предложение. Возможно, это произойдет на стыке 2010–2011 годов. Только этот объективный процесс способен спровоцировать приток денег в строительство».

«2010 год отличается от предыдущих тем, что в его начале на рынке сохранилась высокая активность, в то время как в предыдущие годы активность рынка в январе была минимальной. Таким образом, осеннее оживление 2009 года после долгого застоя рынка перешло и на зимние месяцы. В целом в 2010 году трудно ожидать каких-либо существенных движений рынка, как в сторону подъема, так и в сторону спада», — предполагает Федор Голованов.

По наблюдениям директора компании RID Analytics Елены Ермолаевой, спрос на рынке жилой недвижимости восстанавливается. «Наиболее дешевые квартиры распроданы, цены сделок с лета 2009 года по настоящее время существенно выросли. Так, цена однокомнатных квартир в ряде районов увеличилась до 30–50%. Сдав дома, которые были в высокой степени готовности, компании активно начинают заниматься домами, которые были в более ранней стадии готовности, — констатирует эксперт. — Тем не менее сохраняется вероятность того, что в будущем возникнет ситуация, когда спрос на первичку повысится, а предложение останется невысоким. Это приведет к скачку цен. Однако когда это случится, пока сказать сложно — видимо, не в этом году». По словам главного архитектора Новосибирска Владимира Фефелова, у города есть все шансы сохранить уровень ввода жилья 2009 года: «Строительный задел составляет в городе порядка 3,1 млн кв. м. Это серьезная цифра. Думаю, можно рассчитывать на результат не хуже прошлого года. Все будет зависеть от финансирования». В прошлом году город ввел 815 тыс. кв. м жилья. Доля многоэтажных домов — 676 тыс. кв. м (82 объекта), из которых 358 тыс. кв. м — результат работы первой десятки.

Омск

В Омске по итогам 2009 года было сдано в эксплуатацию 369 тыс. кв. м жилья. Наилучших результатов добились застройщики, принявшие участие в федеральных жилищных программах. Например, ДСК «Стройбетон» получил 1 млн рублей инвестиций на строительство в рамках программы по обеспечению жильем увольняемых военнослужащих. Этот застройщик сдал наибольшее количество квартир — 1639 (55 тыс. кв. м). В 2007 году эта компания сдала 120,5 тыс. кв. м, а в 2008 году — 112 тыс. кв. м. Также крупные суммы в рамках госпрограмм были выделены ЗАО «Завод сборного железобетона № 6» (409 млн руб.), ООО «Сибирский железобетон» (60 млн руб.), ЗАО «Строительно-монтажный трест № 7» (12,7 млн руб.) и ООО «Полет и К» (8,3 млн руб.). В администрации города Омска отказались предоставить «КС» статистическую информацию о компаниях-лидерах строительной отрасли. «Мы такие данные не предоставляем», — лаконично ответили в департаменте строительства.

По словам руководителя отдела новостроек компании «Авеста-риелт» Юрия Лагутина, наибольшим уважением на омском строительном рынке сегодня пользуются ЗАО «Строительно-монтажный трест № 4», ЗАО «Алмаз-инвест», ДСК «Стройбетон», «ЖБИ № 5», «Трест–5», компания «ФСК», ЗАО «ОмскТрейд», ЗАО «АСК КПД», ЗАО «Завод сборного железобетона № 6» (в 2007 году предприятие сдало 47,5 тыс. кв. м жилья), НПО «Мостовик».

В качестве самых стабильных компаний на омском рынке новостроек исполнительный директор Союза строителей Омской области Геннадий Пичугин называет ДСК «Стройбетон», УКС «АСК» и НПО «Мостовик».

А генеральный директор Regional Real Estate Дмитрий Сапунов обращает внимание на то, что качество строящейся недвижимости в Омске оставляет желать лучшего: «Мы провели исследование по рынку коммерческой недвижимости, получили однозначный результат: ни одна строительная, ни одна проектировочная компания не отвечает требованиям качества. Это справедливо и по отношению к жилой недвижимости».

По мнению опрошенных «КС» экспертов, в 2010 году Омск, скорее всего, получит меньше сданных квадратных метров. «Перспективы этого года пока туманны. 2010 год будет не менее сложным, чем 2009-й. Падение, наверное, продолжится. Объемы будут в пределах 500–600 тыс. кв. м», — считает господин Пичугин.

Красноярск

Согласно данным мэрии Красноярска, по итогам 2009 года в городе было сдано в эксплуатацию 469,1 тыс. кв. м жилья. Лидером строительного рынка в 2009 году стало ЗАО «Фирма «Кульбытстрой», сдавшая в эксплуатацию 89,6 тыс. кв. м жилья. Кроме этого, «Кульбытстрой» неплохо поработал и на подряде (заказчик — КГБУ «УКС»), сдав 10 тыс. кв. м (7-е место). Второе место у ООО «УСК «Сибиряк» — 78,4 тыс. кв. м. Третье — у ООО «Монолитстрой» (49,1 тыс. кв. м). Четвертую строчку занимает ООО «Стройсервис-инвест» (14,6 тыс. кв. м). Замыкает пятерку лидеров ЗАО «ПСК «Союз» (12,6 тыс. кв. м). Далее следуют ООО «СК «СибЛидер» (12 тыс. кв. м) и ООО «ПСК «Алексстрой» (11,2 тыс. кв. м). Получить информацию по итогам 2008 года «КС» не удалось. Лидерами красноярского рынка жилой недвижимости в 2007 году были «Монолитстрой» (127 тыс. кв. м) и «Сибиряк» (102 тыс. кв. м).

В качестве наиболее надежных компаний на красноярском строительном рынке член совета директоров компании «Аревера-Недвижимость» Игорь Липин видит фирму «Кульбытстрой», фирму «Зодчий», «СибЛидер», «Енисейлесстрой», СК «Омега» и «Монолитхолдинг». «У компаний этого списка разные объемы строительства, но объединяет их общий критерий — это сдача объектов в срок, без каких-либо юридических проблем. Если цена по договору фиксированная, значит она фиксированная, неприятных сюрпризов для покупателя жилья не возникнет. Причем последняя тенденция на нашем рынке такова, что строить стали с опережением утвержденных графиков. Да и качество работ повышается», — аргументирует господин Липин.

В планах мэрии Красноярска по итогам 2010 года сдать не менее 400 тыс. кв. м. Участники строительного рынка уверены, что отрасли это по силам, учитывая оживление интереса банков Красноярска к проектному финансированию.

Континент Сибирь, №7 (649), Февраль 2010 года