В надежде на продуктовые сети

Какой бизнес на сегодня задает и формирует спрос на коммерческую аренду в Новосибирске, какие площади востребованы арендаторами и как изменится стоимость аренды помещений — в материале «КС».

Супермаркеты как драйвер рынка

Рынок аренды коммерческой недвижимости Новосибирска, по наблюдениям его участников, продолжает подстраиваться под текущие тенденции, выступая барометром процессов, происходящих в экономике. Как отмечает руководитель отдела маркетинга и IT-технологий ГК «Отелит Development» Никита Артемьев, растущие продажи на онлайн-рынке постепенно снижают интерес конечного покупателя к офлайн-шопингу, а в результате и спрос на помещения для такого бизнеса. В центральной части Новосибирска, по его словам, уже сложно найти магазины одежды, за парой исключений на второстепенных улицах. Их место занимают заведения общепита, супермаркеты и парикмахерские (салоны красоты, барбершопы). «Вместе с бутиковой зоной сдвигаются и банковские отделения, сотовые операторы также показывают стабильное снижение числа точек. Сдерживает развивающуюся тенденцию лишь необходимость живого общения, консультационные услуги», — делится наблюдениями собеседник «КС».

По наблюдениям участников рынка, максимальный спрос на помещения концентрируется среди супермаркетов, пивных магазинов, пекарен и фруктов. В 2018 году немного оживился рынок офисной недвижимости, в город заходят новые компании, также активно открываются фитнес-клубы, в том числе и высокой ценовой категории. Компании, занимающиеся такими видами бизнеса, формируют спрос на коммерческую недвижимость с определенными параметрами. Площади, удовлетворяющие этим требованиям, сдаются быстрее, другие — теряют востребованность и отстают по срокам сдачи.

«Относительно недавно в этом списке, помимо перечисленных магазинов, были и аптеки, но в этом сегменте, кажется, рынок распределен и уже не так привлекателен для малого бизнеса. Эти тренды сказываются на росте или стабилизации ставок, а также на том, какие помещения остаются ликвидными. Остальные помещения, которые не подходят под эти бизнесы (временные объекты, слишком большие площади, малая пешая проходимость, цоколи и вторые этажи) сдавать все сложнее. Пожалуй, первый этаж, первая линия, отдельный вход, пеший трафик остаются залогом успеха», — резюмирует Никита Артемьев.

Продуктовый ритейл как основной драйвер закрытия вакантных площадей в Новосибирске выделяет и директор MDBroker Данил Прудников. «Этот тренд всегда отличался стабильностью и ростом. На сегодня среди самых активно развивающихся сетей в Новосибирске — «Ярче», «Пятерочка», «Лента». В этом сегменте конкуренцию супермаркетам создают специализированные рынки с уклоном в фермерское хозяйство», — поясняет эксперт.

С тем, что супермаркеты формируют текущий спрос на торговую недвижимость, согласна и директор «ТСК Лаборатория Развития» Татьяна Аржаева. Но, по ее мнению, этот тренд скоро закончится. По самому оптимистичному прогнозу, он продлится максимум до середины 2019 года.

Продолжая разговор о том, какими параметрами обладает сегодня востребованная для аренды коммерческая площадь, эксперты делают выводы, что небольшие помещения — не самое интересное предложение как для арендаторов, так и для собственников. В то же время большую площадь от 1000 кв. м с хорошим расположением найти достаточно сложно.

«Чем меньше помещение, тем выше ротация. На рынке имеется определенное количество мелких площадей, но и срок жизни в таком помещении меньше — кто-то «умирает», кто-то расширяется, — делится своими наблюдениями директор по управлению проектами и инвестициями в ГК «Елка-Девелопмент» Максим Марков. — В интересах собственников предлагать крупные форматы. Участники смотрели, как будет сдаваться ЗАО «СД Альфа Капитал» на Кирова, а все помещения (16 тыс. кв. м) у них были выкуплены единовременно, и на рынке не осталось этого предложения. Обеспеченность квадратными метрами под офисы у нас не такая высокая, существует определенный дефицит. Сложно, например, сейчас снять помещение в БЦ класса «А». Покупателям и крупным арендаторам приходится ходить по рынку, искать, стоять в очереди, есть листы ожидания. Соответственно, если все пожелания учтены, то иногда закрывают глаза даже на завышенную цену».

Впрочем, для каждого вида коммерческой деятельности характерны индивидуальные требования к арендным площадям. «Для арендаторов продуктового ритейла и супермаркетов актуальны площади от 150 до 600 кв. м на первом этаже либо цоколь с травалатором для поднятия тележек. Ритейл монобрендовых магазинов одежды практически полностью перемещается в ТРЦ. Офисные варианты — площади от 50 до 130 кв. м в бизнес-центрах по линии метро с готовым ремонтом», — перечисляет Данил Прудников.

Арендные ставки — чего ожидать?

Что касается изменения арендных ставок, эксперты сходятся во мнении, что их динамику зафиксировать сложно, и в каждом конкретном случае приходится учитывать индивидуальные параметры.

«Положа руку на сердце, в нашем нестабильном мире рулят курс, инфляция и стоимость кредитов. Мы перестали видеть зависимость стоимости от сезона, это не подвергается нормальному прогнозированию, поэтому будем делать краткосрочные оценки», — поясняет Максим Марков.

Соглашаются с этим мнением и другие эксперты, отмечая текущую непредсказуемость арендных ставок и поведения рынка в целом. «Прогноз — дело неблагодарное, ставки ориентируются на покупательскую способность. Если она есть, то и арендатор будет готов платить выше. Практика работы на фиксированной ставке + % с товарооборота активно применяется и надежно страхует обе стороны от сложных баталий по рыночной ставке аренды. В целом все зависит от локации, конфигурации помещения и его технических характеристик. Например, два соседних помещения могут отличаться по ставке почти в два раза из-за планировки, отсутствия витрин, малой электрической мощности», — делится Данил Прудников.

Участники рынка констатируют наличие корреляции цены с экономическими показателями и считают, что в ближайшее время ожидается медленный, неспешный рост цен практически по всем видам коммерческой недвижимости.

«По собственным ощущениям компании, если в 2015-м цены на вакантные места снижались, в 2016-м торги и заявления на скидку были обычным явлением, то в 2017-м цены стабилизировались. Наши выводы подтверждают коллеги по ГУД (Гильдия управляющих и девелоперов). Они также отметили первый рост на 0,5% ставок по аренде с начала кризиса. Но об уверенном росте говорить рано. Похоже, это будет медленный прирост по тем же 0,5–1% в год», — делится предположениями Никита Артемьев.

Схожего мнения придерживается и управляющий партнер DSO Consulting Сергей Дьячков. «Спад в экономике заставляет «падать» и рынок аренды недвижимости, рост дает обратный результат. По моему мнению, на рынке есть признаки слабого роста — оттого и наметился постепенный рост ставок аренды», — отмечает собеседник «КС».

Рассуждая о том, стоит ли арендаторам ждать выгодных предложений, эксперты указывают на зависимость не только от рынка, но и от конкретного помещения. «Ждать подходящих предложений всегда стоит, вопрос в том, насколько в том или ином случае будет ожидание обосновано. Важно же не только смотреть на то, что в среднем происходит на рынке, но и на само помещение. На рынке может быть снижение цен, а на определенную точку в конкретном месте и с великолепным трафиком, да еще с наработанным покупательским потоком, может быть и рост», — подытоживает Татьяна Аржаева.

По мнению Данила Прудникова, снижение арендных ставок возможно, если помещение простаивает: «Собственник в этом случае понимает, что ставка не в рынке. Но иногда бывает, что арендодатель принципиально не снижает ставку на вакантные площади, чтобы соседние арендаторы остались на прежнем уровне».

Прогнозируя изменения на рынке аренды коммерческой недвижимости, эксперты делают вывод, что 2018 год обещает быть лучше на 10–15% предыдущего, потенциал Новосибирска оценивают как высокий и приходят к общему мнению о слабом росте цен в ближайшее время. Ожидается развитие «трендовых» сегментов и вследствие этого — изменение спроса на арендные площади. В соответствии с этим будет развиваться рынок помещений, подходящих под эти требования.

Статья взята с: https://ksonline.ru/307148/v-nadezhde-na-produktovye-seti/