Все услуги в рабочее время

Классность бизнес-центра зависит и от качества работы управляющей компании. Ее функции — эксплуатация и профилактический ремонт инженерных систем, уборка и уход за помещениями здания и прилегающей территорией.

В условиях жесткой конкурентной борьбы за арендатора высококлассные бизнес-центры Новосибирска стремятся максимально расширить список дополнительных опций. Считается в порядке вещей открытие в БЦ класса «А» фитнес-центров, салонов красоты, медицинских кабинетов… Однако, как выяснил «КС», подобные сервисы могут заинтересовать только при условии отлаженной работы всех систем жизнеобеспечения БЦ и практически не являются определяющим условием для арендаторов при выборе нового офиса.

В Новосибирске работает четыре бизнес-центра класса «A»: «Кронос» (общая площадь — 45 тыс. кв. м, площадь помещений, сдаваемых в аренду, — 29 тыс. кв. м, собственник здания — «Группа Е4»), «РосЕвроПлаза» (общая площадь — 27,6 тыс. кв. м, коммерческая площадь — 22,1 тыс. кв. м, заказчик — «РосЕвроДевелопмент»), «Гринвич» (общая площадь — 34,1 тыс. кв. м, коммерческая — 21 тыс. кв. м, принадлежит холдингу «Трансервис») и «Кобра» (общая площадь — 18 тыс. кв. м, девелопер — ГК «Труд»). В ближайшие недели должен открыться БЦ в составе Doubletree by Hilton (площадь офисно-гостиничного комплекса — около 15 тыс. кв. м). В других городах Сибири БЦ соответствующего уровня до сих пор не представлены.

Обязательный набор

Бизнес-центр класса «А» от менее классных собратьев отличаются целым рядом важных особенностей. Во-первых, офисное здание должно располагаться в месте с развитой транспортной и социальной инфраструктурой. Приветствуются центральная часть города и территориальная близость к госучреждениям. Во-вторых, бизнес-центр класса «А» обязан иметь не только центральную систему отопления, кондиционирования и вентиляции, но и возможность регулирования микроклимата в каждом отдельном помещении. В распоряжении арендаторов должен быть полный спектр телекоммуникационных услуг: многоканальные телефонные номера, прямые номера, call-центр, высокоскоростной выделенный Интернет, беспроводной Интернет (системы WiFi в местах общего пользования), создание мультисервисных корпоративных сетей, предоставление виртуальных каналов. Обязательным требованием является и наличие подземной парковки или крытой наземной многоуровневой стоянки.

Естественно, классность бизнес-центра зависит и от качества работы управляющей компании. Ее функции — эксплуатация и профилактический ремонт инженерных систем, уборка и уход за помещениями здания и прилегающей территорией. Она же обеспечивает безопасность арендаторов офисных помещений. Любой высококлассный бизнес-центр находится под круглосуточной охраной. На каждом этаже и по периметру здания установлены камеры видеонаблюдения, ведется постоянная видеозапись. К примеру, если вдруг на парковке будет причинен вред одному из автомобилей — не составит труда установить причину происшедшего. «Служба безопасности «РосЕвроПлаза» взаимодействует со всеми силовыми структурами города. И при возникновении критической ситуации специальные подразделения отреагируют в течение двух минут. Кроме того, служба безопасности обеспечивает контроль не только внутренних помещений зданий, но и всей прилегающей территории, исключая несанкционированные проникновения», — говорит управляющий БЦ «РосЕвроПлаза» Владислав Офицеров. При этом арендаторам данного делового центра разрешается установка собственных систем безопасности в соответствии с корпоративными стандартами. В частности, это актуально для консульских миссий иностранных государств, разместивших в «РосЕвроПлазе» свои представительские офисы.

А вот на вопрос, какой должна быть управляющая компания — привлеченной извне структурой с мировым именем или созданной девелопером самостоятельно, — каждый участник рынка отвечает по-своему. Так, комплексным управлением БЦ «РосЕвроПлаза» занимается один из мировых лидеров в области управленческих услуг — компания Sodexo. \» «Обязательный элемент инфраструктуры — наличие серьезной эксплуатирующей компании\», — говорит господин Офицеров. — Мы сотрудничаем с мировым лидером в области управленческих услуг, который обеспечивает качественное функционирование здания и высокий уровень сервисного обслуживания офисных помещений».

Однако в большинстве случаев собственники новосибирских бизнес-центров класса «А» предпочитают создавать свои УК. «Я не понимаю необходимости в привлечении сторонней, пусть и именитой, организации, — парирует генеральный директор УК «Гринвич» Маргарита Риттер. — Даже если девелопер заключил договор с иностранной управляющей компанией на стадии проектирования объекта (как это и положено) и потом та курировала все этапы строительства, знает все технические особенности здания — она все равно будет привлекать специалистов не из-за границы, а тех, которые работают в данном городе. А это те же самые люди, которых могу найти и я. И какой смысл? Опыт работы позволяет управлять «Гринвичем» не хуже, чем это делают мировые бренды». С мнением госпожи Риттер согласен и директор офисной недвижимости ООО «УПК Экопласт» (входит в ГК «Труд») Виктор Зырянов: «Уверен: мы гибче сторонних управляющих компаний, способны более оперативно решать самые разные технические вопросы. К тому же мы более адаптированы к российским условиям, нежели иностранные УК, по определению лучше знаем здания, которыми управляем».

Дополнительный сервис

В условиях ужесточающейся конкуренции высококлассные бизнес-центры стремятся предоставить арендаторам как можно больше дополнительных услуг. Причем нередко в качестве допуслуги предлагается сервис, который является обязательным требованием для подобного бизнес-центра. Так, в каждом бизнес-центре класса «А» должны размещаться просторный ресторан и как минимум одно кафе или столовая. Большинство из опрошенных «КС» руководителей бизнес-центров назвали территорию общественного питания в качестве допуслуги.

Другой пример: наличие конференц-зала и отдельных переговорных комнат — также неотъемлемое условие для любого высококлассного бизнес-центра. По определению конференц-зал должен быть оснащен профессиональными аудио- и видеосистемами — мультимедийными проекторами, системами видео-конференц-связи и синхронного перевода, моторизованным экраном, плазменной панелью, отличной акустической системой, необходимым количеством стационарных и радиомикрофонов. «Конференц-зал — это дополнительный сервис для наших арендаторов, так как он не включен в арендную плату. Этим помещением арендаторы пользуются по мере необходимости, оплата за него почасовая. Причем конференц-залом и переговорными комнатами могут пользоваться и сторонние организации, но для наших арендаторов, естественно, предусмотрена система скидок», — объясняет госпожа Риттер.

Интересной допуслугой является фитнес-центр в рамках офисного здания, но таковым пока может похвастаться лишь БЦ «Гринвич» (фитнес-центр GRAND ARENA). Он ориентирован на всех жителей города, но сотрудники фирм, расположенных в бизнес-центре, тренируются на льготных условиях. Конкуренты «Гринвича» пока только думают об открытии в рамках своих БЦ спортивных зон. По мнению Владислава Офицерова, спортивные зоны в БЦ — чисто российское явление: «Например, в Европе фитнес-клубы не являются обязательной частью инфраструктуры бизнес-центров. Однако, учитывая пожелания наших арендаторов, в «РосЕвроПлазе» запланировано создание фитнес-студии». Он признается, что пожелания арендаторов могут звучать весьма неожиданно, но все они должны быть по мере возможности реализованы. По словам руководителя отдела аренды ЗАО «Строитель» (занимается наполнением БЦ «Кронос») Владимира Большакова, он рад бы рассмотреть возможность размещения в БЦ фитнес-зала, но сетевые операторы воздерживаются в условиях кризиса заходить в бизнес-центры класса «А»: «Спортивная зона требует большой площади, а значит, и больших капиталовложений от арендатора. Нужно делать ремонт — а это минимум 10 тыс. рублей на квадратный метр, не говоря уже об установке спортивного оборудования. К условиям, которые предлагаем мы, фитнес-центры пока просто не готовы», — сетует Большаков.

В качестве других допуслуг управляющий «РосЕвроПлазы» называет двуязычный документооборот (требование международных стандартов), обработку корреспонденции службой ресепшен, заказ авиабилетов, расчетно-кассовый сервис, бесплатную парковку для гостей бизнес-центра, круглосуточный доступ в офис. Это необходимо для специалистов, фирм и организаций, ведущих свою работу по всему миру, общающихся с клиентами и партнерами, которые находятся практически во всех часовых поясах. «В здании «РосЕвроПлазы» располагаются операционные залы и бэк-офисы четырех крупных банков, и многие наши клиенты пользуются расчетно-кассовым обслуживанием, не выходя из бизнес-центра. Удобным дополнением являются банкоматы и аппараты мультикассового обслуживания, расположенные в холлах, — рассказывает Офицеров. — Кроме этого, арендаторы получают комплекс технического обслуживания, в который входят замена осветительных приборов, монтаж дополнительного оборудования. В случае необходимости специалисты управляющей компании проводят комплексную корректировку конфигурации всей инженерной инфраструктуры офисного пространства».

В дополнение ко многому перечисленному в «РосЕвроПлазе» у «Гринвича» допуслугами являются автомойка, заказ цветов, услуги химчистки, доставка воды и канцелярии. И если арендаторы «Гринвича» могут заниматься спортом, то в распоряжении обитателей «РосЕвроПлазы» имеется стоматологический кабинет. А БЦ «Кронос» закупает для своих арендаторов деловую прессу — газеты «Ведомости» и «Континент Сибирь». Недавно открывшаяся «Кобра» намерена порадовать своих клиентов косметическим салоном, парикмахерской и медпунктом с аптекой.

По мнению руководителя направления по работе с клиентами департамента коммерческой недвижимости компании Blackwood (Москва) Аллы Глазковой, решение о включении той или иной инфраструктурной составляющей должно приниматься еще при разработке концепции бизнес-центра на основе анализа местоположения и окружения будущего объекта, уровня деловой активности в районе и наличия объектов торговли, сферы услуг в ближайшем окружении. «В случае, если внешняя среда объекта достаточно сформирована и способна удовлетворять нужды арендаторов бизнес-центра, включение развитой инфраструктуры нецелесообразно», — убеждена эксперт.

Сомнительный сервис

Несмотря на то что допуслуги являются конкурентным преимуществом, эксперты не советуют включать их в базовую стоимость аренды. «С определенного порога включение стоимости допуслуг в цену аренды начинает настораживать арендатора и сказывается на востребованности бизнес-центра в худшую сторону. Расчет ставки с включением платы за коммунальные услуги, электроэнергию, телефон, клининг и охрану еще способен мотивировать к выбору именно данного бизнес-центра, но и то не всегда. Однако, уже начиная с доступа в Интернет, появляются вопросы: вступают в действие субъективные предпочтения по провайдерам и беспокойства по поводу возможного завышения средней цены. Впрочем, сегодня те же самые сомнения возникают даже по поводу клининга и охраны — вплоть до полного недоверия к выбору субподрядчиков, привлекаемых управляющей компанией», — делится своими наблюдениями PR-консультант Александр Ольшевский. Суть сомнения проста: арендатор подозревает, что в виде пакетной продажи получает аналогичный набор услуг не дешевле, чем если будет формировать его сам, а даже дороже.

«Более интересна и действенна схема, когда ставка аренды формируется по принципу конструктора, со свободным выбором входящих опций, — это работает как неплохой маркетинговый ход на привлечение. Но и в этом случае дополнительные услуги — скорее рекламная декларация для продажи базовой арендной ставки, так как до 70–80% предлагаемого к выбору списка все равно никогда не будет приобретено», — добавляет господин Ольшевский.

«Управляющие компании должны проявлять большую гибкость в подборе допуслуг. Следует предлагать обязательный пакет услуг и дополнительный сервис на выбор. Например, вопрос клининга. Хорошо, когда у компании есть выбор — или самим заниматься уборкой, или пользоваться услугами соответствующей службы бизнес-центра. Многие компании против того, чтобы на их территорию заходили чужаки», — соглашается с коллегой директор TS Consulting Татьяна Аржаева.

По мнению старшего консультанта Jones Lang LaSalle (Москва) Андрея Жамкина, при нормальных обстоятельствах бизнесмен склонен выбирать здания с расширенным спектром услуг, но в текущей экономической ситуации данный вопрос отошел на второй план, так как во многом единственным определяющим фактором является цена. «Безусловно, дополнительные сервисы должны вести к удорожанию, но повышение цены — не самый лучший инструмент привлечения клиента во время кризиса. Поэтому в условиях кризиса большинство управляющих компаний все же склонно предоставлять допуслуги для приобретения и удержания клиента. А это можно сделать только путем предоставления бонусов и скидок», — уверен господин Жамкин.

Впрочем, генеральный директор УК «Альфа групп менеджмент» Ольга Каламейцева не наблюдает в кризис явной тенденции к расширению дополнительных услуг бизнес-центрами: «Собственники, наоборот, начали на всем экономить. Я считаю, что в сложившейся экономической ситуации это может только ухудшить наполняемость объектов арендаторами».

Вы довольны своим бизнес-центром? Сотрудник компании-арендатора на правах анонимности:

— В целом мы довольны набором услуг, который предоставляет БЦ «Кронос», но нет предела совершенству. Хочется, чтобы в одном месте можно было получить максимум услуг. Так, мы бы хотели видеть в рамках офисного здания фитнес-центр, тем более что в ряде новосибирских бизнес-центров такая услуга оказывается уже не один год. Будет неплохо, если здесь откроется также небольшой почтовый центр. По долгу службы мы ведем активную почтовую переписку — было бы удобно, если б наши сотрудники получали и отправляли корреспонденцию через ресепшен. Мне кажется, существует потребность и во врачебном кабинете для оказания первичной медицинской помощи. В здании есть и ресторан, и кафе, но нет более или менее массового заведения общественного питания с домашней кухней — это тоже немаловажно. Другие возможные допуслуги, которые были бы востребованы в бизнес-центре, — аптека, стоматологический кабинет, салон красоты.

«Континент-Сибирь», №31 (623), 14.08.2009