Вторжение чужих

Одной из главных тенденций строительного рынка Новосибирска в уходящем году стал приход «варягов». В феврале экспансию в крупнейший город Сибири начала Томская домостроительная компания (ТДСК), а осенью на территорию муниципалитета зашел строительный гигант из Москвы — компания «СУ-155»

Как гром среди ясного неба для новосибирского строительного рынка прозвучала новость о том, что в город вошел крупнейший российский застройщик — московская группа компаний «СУ-155». Ее «дочка» — «Восточно-Сибирская строительная компания» (ВССК), — сначала выкупила небольшой участок в Дзержинском районе, а двумя месяцами спустя — крупную территорию с обременением — бараками под снос — в Октябрьском. О масштабе произошедшего на новосибирском рынке события красноречиво говорит тот факт, что по итогам прошлого года «СУ-155» признана лидером отрасли в России: компания сдала в эксплуатацию 1,43 млн кв. метров жилья — почти столько же, сколько построили все застройщики крупнейшего сибирского города вместе взятые. Эта московская компания работает в 50 городах России, СНГ и Европы. Появление на рынке ВССК — первый случай в истории новосибирского жилищного строительства, когда федеральная компания приступает к реализации здесь самостоятельного крупного проекта. До сих пор рынок жилстроя был поделен среди местных игроков.

Да, и то, что в начале года в Новосибирск зашел монополист строительного рынка соседнего Томска — ТДСК — тоже событие из ряда вон: проект реализуется силами томских рабочих и из томских же стройматериалов. Эксперты, впрочем, пока не видят в приходе «варягов» долгосрочную тенденцию. Но то, что появление в городе крупных иногородних игроков, прежде всего, «СУ-155», окажет влияние на рынок — сомнений ни у кого не вызывает. «Появление федеральных игроков на рынке жилищного строительства пока что является скорее исключением, чем правилом. Но такие примеры есть, — говорит генеральный директор компании «Ситех-Жилстрой»Александр Семенов. — До появления «СУ-155» речь шла в лучшем случае о взаимопроникновении компаний из соседних регионов. Мы сами имеем плодотворный опыт подобного сотрудничества с барнаульской компанией при строительстве микрорайона «Акатуйский». В этом случае собственнику иногородней компании не приходится выстраивать «с нуля» самостоятельный бэк-офис; логистика, стройматериалы и даже персонал вполне доступны».

Московский охват

Не было бы счастья, да несчастье помогло. Примечательно, как именно зашла на рынок ВССК. Сначала на аукционе компания приобрела небольшой участок на улице Коминтерна, своего рода плацдарм для захода на новый для себя регио­нальный рынок, а потом оказалась единственным участником аукциона на право заключения договора о развитии крупной застроенной территории, который 8 ноября провел департамент земельных и имущественных отношений мэрии Новосибирска. По стартовой цене (49,9 млн руб­лей) компания получила участок в Октябрьском районе города площадью 7,3 га. Участок продавался с обременением — на нем стоит 47 ветхих и аварийных домов. Их нужно будет расселить — это условие, похоже, и испугало местных застройщиков. ВССК же заявила, что возведет на этом месте многоэтажный микрорайон эконом-класса. «На участке, расположенном по улице Никитина, планируется построить жилой квартал площадью более 80 тысяч квадратных метров жилья. Но прежде чем приступить к возведению новостроек, начало которого запланировано на 2016 год, «СУ-155», в соответствии с условиями программы развития застроенных территорий, должна расселить людей из аварийных домов площадью порядка 18 тысяч квадратных метров», — рассказал генеральный директор «ВССК» Илья Михальчук. Сейчас в деревянных и шлакоблочных аварийных домах проживают почти 1,3 тыс. человек. Помимо строительства жилых домов, на улице Никитина «СУ-155» построит детский сад. Первые этажи домов отведут под аптеку, магазины и предприятия сферы соцкульт­быта. Срок завершения строительства — осень 2018 года.

Расселять жителей бараков «СУ-155» планирует в дома, которые построит на первом выкупленном у муниципалитета участке, на ул. Коминтерна. Здесь на двух гектарах планируется построить по монолитно-каркасной технологии три высотки площадью около 25 тыс. кв. метров жилья эконом-класса. «ВССК» уже приступила инженерным изысканиям на участке и к проектированию. Строительство начнется во втором квартале 2014 года.

Стоит отметить, что Новосибирск — не первый и далеко не единственный город в Сибири, заинтересовавший «СУ-155». В сферу ее коммерческих интересов также входят два других города-миллионника региона. «Выход в Сибирь связан со стратегическими планами «СУ-155» по расширению регио­нального присутствия. Устойчивое развитие компании, преодоление основных внутриорганизационных последствий кризисных годов и общая макроэкономическая ситуация позволили приступить к освоению Сибирского региона», — комментирует Илья Михальчук. Так, в Омске за семь–восемь лет москвичи намерены возвести микрорайон общей жилой площадью 337 тыс. кв. метров, со школой, детскими садами и другой социально-бытовой инфраструктурой. Площадка там уже полностью подготовлена, строительство начнется до конца февраля 2014 года. В Красноярске московский игрок сейчас ведет переговоры с несколькими собственниками земли, а также рассматривает возможность возведения жилья на землях, находящихся в федеральной собственности. В планах компании — уже к середине 2014 года выйти на первую площадку. В городе на Енисее «СУ-155» рассматривает возможность участия в совместных проектах с красноярскими компаниями. К тому же у столичного застройщика там есть производственный актив — кирпичный завод «Сибирский элемент».

Панель на вывоз

Имеющая опыт работы на новосибирском рынке только в качестве подрядчика и поставщика изделий крупнопанельного домостроения, скованная не слишком широкими возможностями для развития в родном Томске, ТДСК решила отвоевать часть рынка у соседа-мегаполиса. ТДСК — вертикально интегрированный холдинг, специализирующийся на строительстве жилья, производстве стройматериалов и конструкций, технической эксплуатации зданий. Уже многие годы это компания держит в своих руках львиную долю рынка новостроек в Томске. В отдаленном районе Новосибирска, на улице Петухова, ТДСК сейчас возводит жилой микрорайон «Тулинка». Работы стартовали в начале октября. На участке площадью 6,6 га, который компания приобрела в феврале этого года, ТДСК планирует построить пять панельных жилых 10-ти и 17-этажных домов. Объем инвестиций в застройку составит 2,2–2,5 млрд руб­лей. Примечательно, что дома в Новосибирске томская компания строит, используя свой стройматериал и рабочую силу: все конструкции везутся из Томска. Сейчас одновременно возводятся три дома. Первый планируют ввести в эксплуатацию в конце 2014 года, а окончание строительства всех очередей микрорайона намечено в 2015 году.

Выбранное томичами место для строительства — сегодня одно из самых высоконкурентных на новосибирском строительном рынке. По соседству с «Тулинкой» свои проекты реализуют местные группы компании «Дискус», «Ситех», «Вира-Строй» и «Сибирь». По мнению экспертов, главным конкурентом томичей является «Дискус», который тоже специализируется на строительстве панельных домов эконом-класса. По словам генерального директора ТДСКАлександра Шпетера, себестоимость строительства в Новосибирске для компании окажется на 15% дороже, чем в родном городе. Но затраты должны нивелировать более высокая стоимость жилья в городе на Оби. В среднем она будет выше на восемь процентов — 51 тыс. руб­лей против 47 тыс. за квадратный метр.

Помимо Новосибирска ТДСК уже работает на строительном рынке Кузбасса. Объем работ, который томичи выполняют в соседних регионах, составляет около 30% от всех объемов строительства холдинга. По итогам 2012 года выручка компании составила около 25 млрд руб­лей. При этом ТДСК ежегодно привлекает около одного миллиарда руб­лей кредитных средств, прежде всего, в Сбербанке.

Сила влияния

Новосибирск — один из самых динамично растущих городов страны, и приход сюда иногородних строителей закономерен, уверены эксперты. «Город активно развивается, динамика ввода жилья, численность населения, объемы выданных ипотечных кредитов, транспортная доступность и запуск новых заводов строительных материалов — ощутимые преимущества при выборе новых географических центров экспансии», — уверен Александр Семенов. «Новосибирск привлекателен тем, что является столицей региона со всеми вытекающими преимуществами, городом с миллионным населением, перспективами развития и возможностями роста для самих компаний», — добавляет директор «TSC, лаборатория развития» Татьяна Аржаева.

Но почему экспансия строителей в административный центр Сибирского федерального округа началась именно сейчас? «Если мы говорим про Москву, то там как в кризис все снижалось, так и потом плавно перетекло практически в стагнацию. Рост цен на новое жилье составляет не более пяти процентов в год, а если вспомнить про инфляцию — то, получается, и роста-то нет. Новосибирск в этом смысле в последние годы вел себя достаточно бодро — текущий этап стагнации начался ровно с докризисных показателей, а рост цен в предыдущие годы доходил до 10 процентов в год», — называет одну из причин руководитель аналитического центра компании «Сибакадемстрой Недвижимость» Татьяна Казакова.

И московская, и томская компании заявили, что приходят в Новосибирск всерьез и надолго. И обе видят здесь хорошие долгосрочные перспективы для себя. По мнению руководства «СУ-155», в ближайшие трех–пяти лет сибирский рынок ожидает динамичный рост объемов строительства жилой недвижимости. «Сегодня есть все основания предполагать, что предложение жилья в крупных сибирских городах продолжит увеличиваться. Разумеется, рост объемов строительства, вызванный, в том числе, приходом на регио­нальные рынки новых федеральных игроков, например «СУ-155», обеспечит здоровую рыночную конкуренцию в борьбе за удовлетворение потребительского спроса, что в свою очередь благоприятно повлияет на рынок с точки зрения покупателей и в ценовом, и в качественном отношении», — делится мнением Илья Михальчук.

Уже само по себе то, что московская компания готова разом расселить 47 бараков, говорит о качественно новом предложении на новосибирском строительном рынке. Стоимость этой работы оценивается минимум в 1,1 млрд руб­лей. До прихода москвичей рекорд по расселению принадлежал новосибирской группе компаний «СССР», которая снесла 19 из 26 бараков на своей площадке в районе площади Станиславского (проект «Тихвинский квартал»). Учитывая, что мэрия Новосибирска строит серьезные планы по расселению ветхих и аварийных домов (до 2016 года на это планируется потратить до 5,5 млрд руб­лей из бюджетов всех уровней, чтобы расселить 250 домов, в которых проживает 3 132 семьи — более восьми тысяч человек), а местные застройщики к приобретению таких участков энтузиазма не проявляют, появление на подобных территориях именно московских девелоперов — явление, для властей явно позитивное.

Главный же плюс для рынка — это ценовое влияние «варягов». По заявлениям московской компании, ее цены окажутся на 10–20% ниже среднерыночной стоимости жилья в Новосибирске сегменте «эконом». Самые низкие цены на новосибирском рынке новостроек у ГК «Дискус» — 21–27 тыс. руб­лей за квадратный метр. Эксперты прогнозируют, что москвичи предложат новосибирцам доступные студии.

Кроме того, чтобы обеспечить стабильный ввод жилья, «СУ-155» намерено создать в Новосибирске собственную производственную базу. «У нас есть намерение построить собственный завод по производству железобетонных изделий в Новосибирской области мощностью 200–250 тыс. кв. метров жилья в год. На кирпичном заводе «Сибирский элемент» в Красноярске мы уже приступили к производству элементов сборного железобетона для предстоящего собственного строительства», — отметил Михальчук. При благоприятных обстоятельствах созданием в Новосибирске собственной производственной базы намерено заняться и ТДСК. «Совсем в эконом-класс иногородним компаниям не дадут уйти местные вертикально интегрированные «короли» этого сегмента новосибирского рынка. Поэтому они будут или спокойно вариться в нише «средний и ниже среднего», или отвоевывать свою долю за счет более агрессивного и профессио­нального маркетинга», — говорит исполнительный директор компании Rolband & Partners Александр Астахов.

Впрочем, чтобы занять долю на высоконкурентном рынке, одной низкой цены уже недостаточно. Необходима и привлекательная концепция проектов. «Поскольку рынок новостроек — это зачастую «рынок обещаний», то помимо борьбы за снижение издержек, компании конкурируют продуктами — квартирами (качеством планировок), домами (архитектурой) и придомовым благоустройством. И тут задача при минимальных дополнительных издержках — создавать продукт, который превосходит существующие на рынке», — убежден Астахов. «Сейчас уже не 2006 год, когда дом можно воткнуть в любом месте города и квартиры в нем тут же раскупят. Рынок изменился, конкуренция стала очень высокой. Важно качество жилья и его месторасположение. Нужно понимать, что ты строишь, зачем и для кого. Если плохая инфраструктура, слабый дизайн проекта, каким бы он не был привлекательным по цене, продажи будут идти плохо. Людям нужны уже не просто стены, а комфорт», — считает президент СК «СтройМастер» Евгений Коновалов. Кто сможет предоставить достойный уровень не только строительства, но и последующей жизни в построенных домах, да еще и по минимальной цене — тот соберет сливки. Простые законы рынка.

Кризис в помощь

Cейчас на строительном рынке Сибири наметился спад. Кто-то называет это стагнацией, кто-то — кризисом, но то, что платежеспособный спрос населения падает, очевидно уже для всех. В этих условиях москвичи имеют явное преимущество. Имея доступ к длинным и дешевым деньгам, используя жесткие стандарты ведения бизнеса и более эффективные логистические цепочки, федеральная компания сможет застраивать целыми жилмассивами, в то время как местные игроки будут замораживать стройки и сворачивать инвестиционные программы. Природа не терпит пустоты: невостребованные новосибирскими компаниями стройматериалы используют платежеспособные иногородние. «Рынок вошел в стадию стагнации — закономерный этап развития рынка, связанный с его инертностью — грубо говоря, когда был дефицит, все дружно начали строить, а сейчас уже дефицита нет, а объекты возводятся — надо достраивать. В ближайшие полтора–два года будет нарастать масса избыточного предложения, которое потом постепенно начнет вымываться до стадии дефицита, после чего начнется новая повышательная волна», — прогнозирует Татьяна Казакова.

Впрочем, пока о кризисе на строительном рынке говорят применительно к эконом-сегменту. В бизнес- и премиальном классах сохраняются возможности для развития. «Может быть, у кого-то и есть спад, а у нас все нормально. Это был хороший год. Продажи идут, видим хорошие перспективе и в следующем году», — отмечает Евгений Коновалов, чья компания специализируется на строительстве жилья сегмента «бизнес».

«Эксперт Сибирь» №50 (402), 16 дек 2013, Михаил Кичанов